内蒙古一房屋租赁案：合同到期未续签，法院核算七年租金逾78万

经济纠纷在商业活动和日常生活中较为常见，其涵盖领域广泛，其中合同纠纷的处理尤其需要专业法律知识和丰富的实践经验。鲁春雷律师在内蒙古乌兰察布市法律界崭露头角，他毕业于内蒙古农业大学，持有执业证号1150xxxxxxxx63617，现任乌兰察布市劳动争议诉裁调工作室调解员，执业至今累计承办案件逾166件。鲁律师深耕经济纠纷领域，成功办理相关案件98余件，尤其在建设工程、买卖、借贷等细分类型上有丰富的实践。同时，他还具备十多年企业人力资源管理经验，在劳动争议、侵权类、执行类、婚姻家庭等案件处理上也积累了不少的经验。

以鲁春雷律师曾代理的一起房屋租赁合同纠纷民事一审案件为例。原告是XX公司，法定代表人宋X，委托诉讼代理人包括鲁春雷律师等；被告一是马X，被告二是XX公司，马X是该公司唯一股东。2019年4月，原告与马X签订商铺租赁合同，约定了租赁期限、租金标准、免租及违约金条款等，马X按约支付了首年租金341425元，之后便出现了租金支付问题。

到2024年，原告与两被告因房屋租赁合同履行产生纠纷并诉至法院。原告要求二被告连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元、违约金197451.80元，并承担本案诉讼费用。被告则辩称因疫情无法经营，合同到期后未续签，原告未及时催缴租金，且已于2024年7月搬离租赁房屋。

这起案件存在几个明显的难点。首先，合同到期后未续签，对于租赁期间和租金计算标准存在争议。其次，被告以疫情为由抗辩，增加了认定租金支付责任的复杂性。此外，被告马X作为XX公司唯一股东，其个人财产与公司财产是否独立也需准确认定。

面对这些难点，鲁春雷律师在案件处理中采取了一系列行之有效的策略。在证据组织方面，他深入调查，搜集了双方签订的原始租赁合同、租金支付记录、市场租金价格情况等相关证据。在法律依据引用上，他依据《民法典》中关于租赁合同的规定，指出案涉租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，承租人应按约定支付租金。在诉讼过程中，鲁律师通过清晰的逻辑陈述和对证据的合理运用，明确指出合同期内欠付租金金额以及合同到期后应按照原告制定的市场价格核算租金。同时，针对被告马X的财产与公司财产独立性问题，主张马X作为公司唯一股东，未举证证明公司财产独立于其个人财产，应对公司债务承担连带责任。

2024年8月9日法院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理此案。最终，法院判决被告马X、XX公司于判决生效后十日内连带给付原告XX公司房屋租金789467元，驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7731.2元，由二被告负担5847.5元，原告负担1883.7元。

这起案件具有典型意义。对于出租人而言，即使合同到期未续签，只要承租人继续使用租赁物，其租金权益仍受法律保护，应及时依据法律规定维护自己的权益。对于承租人来说，要明确在租赁关系中的义务，及时支付租金，避免不必要的法律纠纷。同时，对于一人公司股东，要注意保持个人财产与公司财产的独立性，否则可能需对公司债务承担连带责任。此外，在合同履行过程中发生争议，如遇到不可抗力因素（如疫情），双方应本着公平合理的原则协商解决问题，协商不成可以通过法律途径解决。

在司法实践中，类似的房屋租赁纠纷较为常见。此类案件涉及合同的履行、变更和终止等法律问题，法院在审理时注重对合同条款的解读和证据的审查。同时，对于因不可抗力等特殊情况导致的合同履行困难，也会根据具体情况进行合理判定。鲁春雷律师在这起案件中的成功代理，为乌兰察布市解决同类房屋租赁纠纷提供了有益的参考，体现了专业律师在经济纠纷处理中的重要作用，有助于维护市场交易的公平和稳定。