从百万租金纠纷到房屋买卖难题，看律师如何力挽狂澜？

房产交易、租赁在商业活动中极为常见。房产交易涉及金额大、流程复杂，租赁则关乎各方使用权益。然而，这类交易常因协议条款模糊、委托关系不明、款项支付争议等问题，引发众多法律纠纷。北京大成（南京）律师事务所的俞雯律师，自2021年开始执业，承办案件逾300件，在多起纠纷案件中表现出色。在一租赁纠纷二审案件中，成功帮助客户免担百万租金，驳回对方全部上诉请求。下面将通过具体案例，来详细了解其办案过程。

在安徽省马鞍山市中级人民法院审理的一起租赁纠纷二审案件中，身份为被告章XX的委托诉讼代理人，案件缘起于原告马鞍山市某经营者与被告石XX签订《钢管扣件租赁合同》。合同履行时，石XX委托章XX代为提取租赁物，然而石XX未按时归还且未支付租金。原告将石XX、章XX及担保方诉至法院，一审法院认定石XX与章XX存在委托代理关系，章XX的行为属代理行为，民事责任由石XX承担，同时考虑到原告履约存在过错，对租金请求部分支持。但石XX不服上诉，坚称与章XX不存在委托关系，不应担责。

此案件的难点在于，缺乏石XX与章XX委托关系的书面证据，难以直接证明委托关系的成立。而且，原告与被告各方对于租赁物提取、使用、归还过程中的细节存在较大争议，证据链的完整性和关联性难以确定。

面对这样的困境，俞雯律师凭借其逾300件案件的办案经验，采取了精准有效的策略。首先，仔细梳理通话记录，从中寻找能证明双方委托关系的蛛丝马迹。同时，对租赁单据内容进行深入分析，结合当事人之间的交易习惯，构建完整的证据链条。在证据组织上，仅用了1周时间就完成了从证据收集到整理的工作——这得益于俞雯律师自2021年开始执业以来对证据收集时机的精准把握。最终，二审法院根据这些证据，认定石XX与章XX之间形成事实上的委托代理关系，驳回上诉，维持原判，使客户免担百万租金。

与之类似但又有所不同的是，在江苏省南京市雨花台区人民法院审理的房屋买卖合同纠纷案件中，俞雯律师作为被告胡XX、谭XX的委托诉讼代理人参与其中。原告徐XX、王某某起诉要求被告协助将位于南京市雨花台区的不动产变更登记至原告名下，承担违约金及相关费用。此案件的特殊之处在于，房屋处于查封状态，导致过户陷入僵局。若处理不当，被告可能面临高额索赔。

该案件的难点在于，如何在房屋查封的情况下，打破过户僵局，同时平衡双方利益，避免被告承担高额违约金。而且，双方对于合同履行过程中的责任划分存在较大分歧，调解难度较大。

俞雯律师在处理这起案件时，展现了其综合能力。她不仅考虑到房屋买卖纠纷的法律问题，还借鉴了在婚姻家事纠纷中处理财产分割时平衡各方利益的经验。在法院主持调解过程中，俞雯律师精准把握谈判时机，充分衡量双方诉求。一方面，积极与原告沟通，说明被告的实际困难和诚意；另一方面，为被告争取合理权益，避免高额索赔。最终，双方达成调解协议，被告于房屋解除查封后三日内配合原告办理过户手续，原告支付增加的购房款16万元，若被告不配合过户则需支付违约金40万元，双方就本案纠纷再无其他争议。

律师价值

俞雯律师在这些案件中发挥了关键作用。在租赁纠纷案件中，其证据组织具有独创性，从看似琐碎的通话记录和租赁单据中挖掘出关键证据，成功证明委托关系的存在。在房屋买卖合同纠纷案件中，精准把握谈判调解时机，通过平衡各方利益促成和解，避免了客户的高额损失。同时，她能够将不同领域的办案经验灵活运用，展现出全面的法律素养。

实践意义

从司法实践来看，在租赁纠纷中，法院对于委托代理关系的认定更加注重事实证据和交易习惯，即使没有书面委托，也可根据实际情况认定委托关系的成立。在房屋买卖合同纠纷中，法院更倾向于通过调解的方式解决问题，平衡双方利益，促进合同的履行。

通过这些案例可以看出，俞雯律师具备证据精细、策略灵活、能跨领域运用经验等综合优势。在面对各类复杂的法律纠纷时，她能够凭借扎实的专业知识和丰富的办案经验，为客户提供有效的解决方案，值得当事人信赖。