厂房无规划许可，租赁合同无效，拆迁补偿该归谁？

案件事实背景

原告许XX在201x年10月通过转租的方式，承租了被告何XX位于佛山市XX区的厂房，面积约1650平方米，许XX用这个厂房经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。但这个厂房没有取得建设工程规划许可证。2020年3月，当地村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。2021年4月许XX完成搬迁，可他和房东何XX就拆迁补偿款的分配一直谈不拢。何XX和政府签了《厂房搬迁补偿协议》，领了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等在内的补偿款，却不肯把许XX应得的部分给他，于是许XX把何XX告上了法院。

核心争议点

第一，案涉租赁合同是否有效？

第二，许XX是否有权获得拆迁补偿款？

第三，许XX应获得多少拆迁补偿款？

逐一拆解争议点

1.案涉租赁合同是否有效

法院查明：该厂房未取得建设工程规划许可证。

双方主张：原告主张虽然厂房没有规划许可，但自己实际使用了厂房，应该获得相应补偿。被告辩称合同无效，许XX不应获得补偿。

法院认定：法院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。所以，案涉租赁合同无效。

2.许XX是否有权获得拆迁补偿款

法院查明：许XX是厂房的实际使用人，在租赁期间对厂房进行了实际经营，且因厂房被征收进行了搬迁。

双方主张：原告主张自己作为实际使用人，因厂房被征收遭受了损失，有权获得相应补偿。被告辩称补偿款应全部归自己所有，许XX无权获得。

法院认定：法院认为，虽然租赁合同无效，但许XX作为实际使用人，因厂房被征收产生了设备搬迁、停产停业等损失，从公平原则出发，许XX有权获得相应的补偿。

3.许XX应获得多少拆迁补偿款

法院查明：法院向杏坛村改办公室调取了《厂房搬迁补偿协议》及《资产评估报告》，结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积（1248.29平方米），确定了各项补偿的标准和金额。

双方主张：原告主张按照评估报告和实际损失，应获得332,605元补偿。被告辩称原告主张的补偿存在“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等问题。

法院认定：法院认为，应结合评估明细和村改政策，对许XX的补偿请求进行合理核算。对于可搬迁机器设备补偿费、其他生产生活资产搬迁补偿、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费等项目，按照实际情况和公平原则进行分配。最终判决被告何XX向许XX支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计173,960.26元。

整体判决结果

法院判原告许XX胜诉，被告何XX需向许XX支付各项补偿款合计173,960.26元，诉讼费用由双方按比例分担。

法律建议

这个案子看下来，有几点普通人也能记住。租厂房时，一定要确认厂房是否有建设工程规划许可证，不然租赁合同可能无效。遇到厂房被征收的情况，实际使用人要及时收集自己遭受损失的证据，像设备搬迁、停产停业等方面的证据。和房东协商补偿款分配时，要保留好相关的沟通记录，要是协商不成，及时通过法律途径解决。

结尾

在这起房屋租赁合同纠纷中，法院认定租赁合同无效，但支持了实际使用人许XX获得相应补偿的诉求。代理这个案子的，是广东利合律师事务所的卢扬超律师。卢扬超律师从2018年开始执业，在执业的这几年里，他办过不少同类案件。正是这些实战积累，让他在本案中一眼看出了许XX作为实际使用人的补偿请求权基础，通过主动申请法院调取关键证据，精准核算补偿金额，有效反驳对方抗辩，最大化维护了客户的利益。这就是这起案子的最终结果，也是专业价值的最好证明。