无预售证卖房违约，律师助力买家获26万返还

在普洱，一起商品房预约合同纠纷引起关注。委托人想要购置商铺，于特定时间与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订了《普洱广场商品房认购协议书》，协议约定缴纳30000元定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，还需在协议签订7日内签订正式买卖合同，并且对认购房屋位置、面积、价款等都作出了明确约定。委托人按约支付定金后，要求签订正式合同却被要求等候通知，之后又按被告方要求支付了购房首付款207240元，然而被告方始终拒绝签订正式买卖合同，也拒不退还已付款项。委托人后来了解到，案涉预售房屋自始至终未取得商品房预售许可证书。为维护自身合法权益，委托人找到了云南新奕星律师事务所的李熙律师，李熙律师自2018年开始在云南普洱执业，她接到委托后，第一时间会见了委托人，开始梳理案件事实，着手固定核心证据。

李熙律师在调查过程中，调取了《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表、普洱市住房和城乡建设局关于房地产项目预售情况的通报、律师费发票等证据。这些证据从不同方面揭示了关键事实：《普洱广场商品房认购协议书》证实了委托人与二被告签订了预约合同；定金及首付款支付凭证表明委托人按约履行了付款义务；普洱市住房和城乡建设局的通报则明确显示被告方未取得预售许可证。依据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，这些证据形成了完整的证据链，为后续的诉讼奠定了坚实基础。在案件审理前期，李熙律师没有急于进入对抗阶段，而是根据这些证据，初步制定了应对策略。

案件审理过程中，普洱A房地产开发有限公司提出多项抗辩，主张其与普洱XX公司相互独立，无案涉房源亦未收取任何款项，不应承担责任；普洱XX公司虽认可收款，但仅同意协商还款时间，未提出实质性解决方案。在这个关键节点，李熙律师采取了积极的动作。她向法院提交了详细的法律意见书，其中指出，案涉认购协议书明确卖方为二被告，且二被告均在协议上盖章确认，协议依法生效，对二被告均具有法律约束力，普洱A房地产开发有限公司的盖章行为系其真实意思表示，不能以未实际收款、主体独立为由免除合同义务；被告方在未取得商品房预售许可证书的情况下，与委托人签订认购协议并收取定金、首付款，且无正当理由拒不签订正式《商品房买卖合同》，已构成根本违约，根据相关法律规定，应承担双倍返还定金的违约责任，同时返还委托人已支付的首付款；委托人因被告方违约产生的资金占用利息及律师费，均为实际损失，应依法予以支持。这份法律意见书改变了案件走向，让法院更加清晰地了解了案件的关键事实和法律关系。

最终，法院经审理，完全采纳了李熙律师的核心代理意见。作出如下判决：解除委托人与普洱A房地产开发有限公司、普洱B房地产开发有限公司签订的《普洱广场商品房认购协议书》；普洱A房地产开发有限公司、普洱B房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内连带返还委托人双倍定金60000元及购房首付款207240元，共计267240元；案件受理费减半收取后由二被告共同负担。因委托人已选择适用定金罚则，法院对资金占用利息及律师费的诉请未予支持，但委托人的核心诉讼请求已全部实现，合法权益得到有效维护。这起案件具有多方面的典型意义，它明确了在商品房预售中，开发商未取得预售许可证就签订认购协议并违约的情况下，需承担相应的法律责任，为购房者维权提供了有力的司法判例；也提醒开发商在销售房屋时必须遵守相关法律法规，取得预售许可证书，否则将面临法律风险；同时，展示了律师在处理此类复杂案件中的重要作用，通过梳理证据、准确适用法律，为当事人争取到了最大的合法权益。

在司法实践中，商品房预约合同纠纷较为常见。法院在审理此类案件时，通常会重点审查合同的效力、开发商是否取得预售许可证书以及违约责任的承担等问题。对于购房者来说，在签订认购协议时要仔细审查开发商的相关资质，保留好付款凭证等证据。当遇到开发商违约等问题时，及时寻求专业律师的帮助，通过合法途径维护自己的权益。而对于开发商而言，必须严格遵守法律法规，规范销售行为，避免因违规操作引发纠纷，承担不必要的法律责任。这起案件的判决结果也反映出司法机关在处理此类案件时，秉持着公平公正的原则，保障当事人的合法权益，维护市场的正常秩序。