商品房买卖合同的种类有哪些?

最新修订 | 2024-03-02
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专家导读 1、以商品房使用性质为标准可以分为:居住商品房销售和非居住商品房销售。2、以房屋销售价格为标准可以分为:平价商品房销售和市场价商品房销售。3、以房屋销售对象为标准可以分为:内销房销售和外销房销售。4、以房屋的建成为标准分为:现房销售和期房销售。
商品房买卖合同的种类有哪些?

商品房买卖合同的种类会根据交易的不同阶段和不同情形进行分类。那么,商品房买卖合同的种类有哪些?怎么划分商品房买卖合同的种类?商品房买卖合同的种类具体有哪些规定?

关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。

鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类,看似直观而易于理解,但仔细研究就发现其分类标准模糊不清,未能对所有商品房买卖合同作出两分,是个不成功的分类。

其分类好象是按工程建设的过程进行的,但并未作两分,因为在竣工和验收之间还有时间间隔,且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻,还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。

如此,已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类?同时,即使按上述方法分类,在面对纷繁复杂的现实生活时,还是往往产生不同的认识。如:何为竣工、何为验收?

对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售处理,笔者认为,将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷:允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设;预售是一种特殊的销售,预售的商品房至少还在建设中。

上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解:盖好了的房子是现房,尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此,笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整,其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念,和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

此外,根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识,我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释,竣工为工程完了。但对何为验收,我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。

根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收,并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。

根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。

房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收,验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况;验收结果应报房地产开发主管部门备案。

笔者认为,上述第一个验收是建设工程质量专项验收,其结果只说明建设工程质量状况;第二个验收是综合验收,验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中,要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求,是否合法并符合入住条件的商品房,因此,对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

最后,区分合同种类时还遇到一个程序问题:

确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中,而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料,法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第(一)项的规定,以进行合法性审查(审查合同合法性)为由主动调查取证?或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人?笔者认为,前一种作法法律依据不足,后一种作法可采。


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[律师回复] 关于商品房买卖合同的分类
(一)按商品房开发建设过程并结合合同成立时间分类
1、根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
2、对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售处理,允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设;预售是一种特殊的销售,预售的商品房至少还在建设中。
(二)书面形式购房合同分类
1、正式商品房买卖合同
正式的商品房买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型,内容一般包括房屋买卖合同的基本条款,如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本,但在办理产权转移登记时,房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本,否则,不予办理备案、登记。但是,并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中,商品房买卖时,要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前,多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署,其中有的预约合同已经具备本约性质,相当于房屋买卖合同。
2、具备特定条件的预约合同
商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全,保护业主权益,促进签约,规定具备合同实际履行条件的预约合同,应当认定为本约合同。
3、房屋买卖合同的其他书面形式
涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书,不适用电子签名、数据电文。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料,应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。此时,买受人持有的购房款收据或发票,既是书面合同形式,也是合同实际履行证据,如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确,应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为,认定其他书面形式的房屋买卖合同成立,已有书面证据必须能够证明三项事实:房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。
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2、关于已竣工未检验和检验未达合格标准的商品房,其生意合同应按预售仍是按现售处理,答应房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建造进程中获得部分资金,且该资金有必要用于工程建造;预售是一种特别的出售,预售的商品房至少还在建造中。
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[律师回复] 根据我国《商标法》规定,注册商标时需要根据产品或服务的类别,选择所属行业的类别进行注册。对于农产品来说,首要注册的核心类别是31类;另外,29类、30类也是需要考虑注册的重要类别;再有就是,5类、34类是有相关经营方向的企业需要注册的类别。而对于一些企业来说,还要考虑更多的相关类别或拓展类别的注册,以做好更全面的品牌防御或是方便以后进行品牌拓展,甚至有的农产品企业会进行全类别注册,这些都要根据企业的具体情况来做决定。
第31类:主要包括日用的未经制作的田地产物,活动物及植物,以及动物饲料。具体指谷物和不属别类的农业、园艺、林业产品;活动物;新鲜水果和蔬菜;种籽;草木和花卉;动物饲料;麦芽。对于农产品企业来说,这个类别的商标是一定要注册的。
第29类:主要包括动物类食品,以及日用或贮藏用的蔬菜及其他可食用的园艺产品。具体指肉,鱼,家禽和野味;肉汁;腌渍、冷冻、干制及煮熟的水果和蔬菜;果冻,果酱,蜜饯;蛋;奶和奶制品;食用油和油脂。农产品企业如果有意发展初级农产品以外的加工食品,则应该注册这个类别的商标。
第30类:主要包括日用或贮藏用的植物类食品,以及调味佐料。具体指咖啡,茶,可可和咖啡代用品;米;食用淀粉和西米;面粉和谷类制品;面包、糕点和甜食;冰制食品;糖,蜂蜜,糖浆;鲜酵母,发酵粉;食盐;芥末;醋,沙司(调味品);辛香料;饮用冰。农产品企业如果有意发展初级农产品以外的加工食品,则应该注册这个类别的商标。
第5类:主要包括药品和其他医用或兽医用制剂。具体指药用和兽医用制剂;医用卫生制剂;医用或兽医用营养食物和物质,婴儿食品;人用和动物用膳食补充剂;膏药,绷敷材料;填塞牙孔用料,牙科用蜡;消毒剂;消灭有害动物制剂;杀真菌剂,除莠剂。农产品企业如果涉及经营动物用膳食补充剂、微生物培养物和医用水蛭,则需要注册这个类别的商标。
第34类:主要包括烟草;烟具;火柴。因此,经营方向涉及烟草的企业,需要注册这个类别的商标。
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商品房买卖合同无效有几种情形?
一般在与开发商签订商品房买卖合同之后,那么购房者就需要按照约定支付首付款或者一次性支付全部房款,但这仅仅是意味着当事人之间的交易完成了,而对于购房者来讲要真正拥有商品房,还需要办理房产证,也就是将商品房过户到自己的名下,依法进行了登记之后,那么房屋的物权变更才会生效。
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