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出租人以断电等手段能构成先履行抗辩吗

2018-10-15 14:27:12 693 房产纠纷, 房屋租赁

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房屋租赁合同中,承租方不支付租金,出租方断电、断气、断水的,是否构成先履行抗辩呢?我们知道,在租赁合同中,当事人既可能约定先付租金后使用租赁物,也可能约定先使用租赁物,然后再付租金的。因此,是否构成先履行抗辩,须结合具体案件具体判断。而且,出租方断电、断气、断水的行为在不同的情况下,也可能包含不同的意思,如以不让承租方继续使用房屋为目的而断电、断煤气、断水的,就应当认为是要求解除合同;如以使承租方支付租金为目的的,则构成对欠租部分的相应抗辩。

至于出租方采取前述行为后,承租方应否支付相应期间租金的问题,也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的,如以居住为目的的租赁合同,承租人在没有电的情况下,如果只是使用起来不方便,但仍然能够实现居住目的的,则继续使用房屋的承租方仅可请求相应减少租金,而不能完全不支付;如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的,出租方采取前述行为,必将使承租方不能实现合同目的,此时,承租方就有权拒绝支付该期间的租金。

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[律师回复] (一)对于侵犯公民人身自由的情况,直接按照国家上年度职工日平均工资乘以被侵犯自由的天数来计算赔偿金。 (二)侵犯公民生命健康权造成身体伤害时,要收集好医疗费、护理费的相关票据来确定赔偿金额,误工减少收入按照国家上年度职工日平均工资乘以误工天数计算,但最多不超过国家上年度职工年平均工资五倍。 (三)造成部分或全部丧失劳动能力,要保留好各项费用的凭证,如医疗费、护理费等票据,残疾赔偿金依据专业机构鉴定的丧失劳动能力程度确定,最高为国家上年度职工年平均工资二十倍,全部丧失劳动能力的,及时提供被扶养人无劳动能力的证明以获得生活费赔偿。 (四)造成死亡的,家属可获得死亡赔偿金和丧葬费,总额为国家上年度职工年平均工资二十倍,同时提供死者生前扶养的无劳动能力人的相关证明获取生活费赔偿。 法律依据: 《中华人民共和国国家赔偿法》第三十四条规定,侵犯公民生命健康权的,赔偿金按照下列规定计算: (一)造成身体伤害的,应当支付医疗费、护理费,以及赔偿因误工减少的收入。减少的收入每日的赔偿金按照国家上年度职工日平均工资计算,最高额为国家上年度职工年平均工资的五倍; (二)造成部分或者全部丧失劳动能力的,应当支付医疗费、护理费、残疾生活辅助具费、康复费等因残疾而增加的必要支出和继续治疗所必需的费用,以及残疾赔偿金。残疾赔偿金根据丧失劳动能力的程度,按照国家规定的伤残等级确定,最高不超过国家上年度职工年平均工资的二十倍。造成全部丧失劳动能力的,对其扶养的无劳动能力的人,还应当支付生活费; (三)造成死亡的,应当支付死亡赔偿金、丧葬费,总额为国家上年度职工年平均工资的二十倍。对死者生前扶养的无劳动能力的人,还应当支付生活费。前款第二项、第三项规定的生活费的发放标准,参照当地最低生活保障标准执行。被扶养的人是未成年人的,生活费给付至十八周岁止;其他无劳动能力的人,生活费给付至死亡时止。
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