律图审稿专业委员会3轮严审

买二手房需注意什么？有什么陷阱需要注意和避免？

房产纠纷

3.1w浏览匿名 2020-08-01 江苏苏州

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律师解答共3条

毛希丁律师

笔，记事本，记下自己看过的房源，每套的优劣所在，回去好筛选。
一，选择二手房，首先是根据自己的实际需求，选择不同地点，类型的房屋。
（1）如果是为了资产的保值增值，购买房屋作为长期出租使用，要选择交通便利，公交，地铁接驳度高，人流量大的地方。这样房屋的空置期短，租金也不会太低。
（2）如果是方便自己上班的话，地铁，公交自然不必说。还应该尽量不要靠近路边，车辆噪音和灰尘都够受的了。特别是经常需要加班的，白天简直不能好好睡觉。同地段安置小区的价格要比商品房价格低得多，购买安置房一般是做一个公证，还不用缴纳税费。停车费，物业管理费那些，都要低一些。在资金紧张的情况，可以考虑购买安置房。
（3）如果是为了以后养老，就可以把目光放远一些了。选择交通便捷，有地铁，公交直达城区，车程在30到50分钟左右的郊县地区（当然北京，上海等特大城市除外，加上堵车，30分钟还跑不出城区呢）。总之，在城市中心圈层边缘购房，既可以方便进城办事，又没有城区的拥堵，空气也好得多。关键是房价低很多，人较少，居住起来很舒适。
二，根据自己的需求，手里的资金，想购买的房屋面积，划定好大致的区域。先去实地看一下环境，将几个环境差不多的小区，列入备选。然后在网上搜索一下，那里房源的价格。家里有小孩需要入学的，一定要先查清楚，学校的划片范围！免得买了房屋，却读不了心怡的学校。
三，你会发现，网上挂着的房源，几乎都是房产中介发布的。这很正常，现在很少有房主自己出售房屋，一般都是把钥匙交给中介，由中介牵线，有合适买家再见面谈价。为什么呢？因为房屋买卖动辄几十上百万，不一定能很快卖出去（除非是低于市场价10万以上，急需用钱的）。从挂出信息到成交，1,2个月是常态，半年，一两年的也有。在这期间，看房的客户不会少，而看房时间又不固定，上午，下午，晚上都有。而房主也可能是外地人或工作调动去了外地，没有那么多时间和精力，所以才把钥匙交给中介，由中介推销和带客户看房。房主最后才和有诚意的客户见面，商议最终价格，签定协议，办理过户手续。
四，现在中介很多，竞争激烈。部分中介会挂出远低于市场价的房源，是为了吸引你打电话过去咨询，得到你的电话号码，实际是根本不存在的假房源。等你到了地方，会说那套房屋昨天刚卖了，网上信息还没来得及下架等等。再推销其它房屋给你。在电话咨询时，一定要明确询问房源是否存在。可以语气稍微强硬一点，假装说马上就可以来看房，问能不能看到？看不到，就要投诉（房产协会那里可以投诉）。免得白跑一趟。
五，中介带着看房，一般会让你签一份看书协议书。大致意思就是带你看的房屋，你如果满意，要购买的话，必须通过他们那里签协议。不能找其他中介，或者私下联系房东。其实，这也可以理解的。
（1）中介底薪一般1千多2千，甚至没有，全靠成交客户的提成。如果客户跳单，中介公司没有收入，员工本人也就拿不到钱。
（2）中介还是很辛苦的，每天打几十上百个电话，才有2,3个客户来看房。带客户看房，走路又多，还不停地介绍房屋情况。遇到锁芯坏掉的房屋，还要翻墙，翻窗进去开门。为了维护房东关系，转达客户意愿，替客户砍价，口水都说干了，经常喉咙痛。
（3）选择中介，虽然会付出一些中介费，却要省事很多。选房，砍房主价，办理过户；涉及到贷款购房的，还要带客户跑银行的手续。对于客户的资金安全，也更有保障。（防止有房主收了客户首付款，却反悔的情况）。
六，在中介带看的时候，自己要多留意小区的环境。从小区的公共绿化，垃圾池，游乐设施的维护情况，就可以看出小区管理得好不好。
七，小区的产权年限，普通商品住宅是70年，不要买到商业性质的公寓。那只有40年产权而70年的年限，是从开发商向国家缴纳土地出让金之日，开始计算的。买二手房的话，年限至少已经过了2年。越老旧的小区，剩余的产权年限就越短。
八，进屋查看房屋时，要仔细的观察。看周围的楼间距，看房屋有无裂缝，渗水，沉降等现象。采光通风是否良好，是否是明厨明卫。一般位于小区中庭位置的安静，树木多，空气好，视野稍差点。小区外围的房屋，视野开阔，采光充足，但噪音也大，灰尘多。最好晚上再去看一次，能发现白天疏漏的地方，顺便感受夜晚噪音大小。
九，遇到是装修好的二手房，就要看个人的喜好了。不喜欢那种装修风格，就不要买，因为拆除重装的费用，可是不低的。当然，要是特别喜欢那套房屋的户型，位置朝向，也可以买下。如果喜欢那种装修风格，买想下后不重新装修，而是直接入住。一定要留心墙纸脱落，地板起翘一类的现象。
十，看好了房屋，就让中介去和房东谈价。中介第一次给的价格，绝不是房东真实底价，否则，客户一砍价，就没法谈了。不要过早地把自己的心理价位透露出去，先咬着不松口。但要表现出你有十足的诚意，中介为了成交，才会积极和房主沟通。你如果表现地很一般，中介也不会尽心去谈价，万一后面你又不要了呢？房主那里，中介没法交差。十
一，对于房源，中介都有专人同房主联系的。特别是人在外地的房主，非常信任中介，有的还签订了独家代卖协议。如果你私下去找房主，会冒一定的法律风险。房主会让你去找某某中介，一则他们也怕交易没有保障，二来，平日房屋的维护管理都是中介帮忙的，房主自然心存感激。就是房主愿意私下交易，最终的价格，很可能会比中介那里还高一些。十
二，写在《不动产权证》上的产权面积（包括了公摊面积，不含赠送面积），是过户时，缴纳各项税费的依据。电梯房的公摊比多层住宅和别墅的公摊大。一楼带花园的户型和顶楼带屋顶花园的户型，赠送面积最多，实得面积最多。十
三，和房主面谈签订合同之前，要查看《不动产权证》上面，房产的所有人。是单独所有，还是共同所有？共同所有的话，一定要确保所有人都到场或者有授权书。以免带来不必要的麻烦。询问小区的容积率，容积率越低，小区的户数就越少，总人口也越少，居住品质越高。签订合同时，定金的定字，必须要写正确。是确定的定，不是订立的订。一般约定先付一笔首款，房主打定金收条；然后去办理过户手续，最后打尾款，房主出收尾款证明。

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6 2020-08-01
杨权法律师

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5 2020-08-01
高新区法...律师团队

你好，请问你们是私下找的房主还是通过中介。我有较多买二手房遇到事的买家。这里面还是很多问题的。

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5 2020-08-01