什么情况下能退房,退房流程有哪些

你好，关于上述的问题，解答如下, 符合退房的前提条件：
1.开发商在规定时间三个月后交房的情况
到了开发商与买房者在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经买房者催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，买房者就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2.开发商开发手续不全导致合同无效
开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还买房者交纳的房款。
3.开发商未经买房者同意擅自变更设计
在买房者与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过买房者同意。否则，开发商就构成违约，买房者有权退房。发生开发商未经买房者同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，买房者可以依据合同约定，要求开发商退房。
4.房屋面积误差超过3%
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比值超出3%，买房者可以提出退房并要求退赔利息。
5.房屋质量不合格导致严重影响使用
根据司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
6.房子产权不清楚(如存在抵押、联建或其他经济纠纷)
开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给买房者后，又把房子抵押给他人，买房者查明后，就可认定 无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议，司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
7.迟延办理房屋所有权登记
根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。
8.按揭合同办理不下来
因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。
9.在建工程转让
开发商欲转让在建工程，应书面通知买房者，买房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。
关于退房流程：
1.先找开发商协商协商不成再诉讼
相关专家建议业主，如果满足合同约定的退房条件，还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如果协调没有结果，再选择诉讼。
业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。
2.索要违约金及相关税费
如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入买房者实际损失范围内，由开发商补偿。
3.首付、月供利息都可获赔
在退房款方面，采用一次性付款的买房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与买房者的借款合同。
开发商支付买房者首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若买房者按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还买房者月供及利息支出。
若买房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，买房者可不对房屋折旧进行补偿，若是买房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
4.退房四步走
第一步：买房者通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。
第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理买房者与贷款银行解除或终止合同全部手续。
第三步：督促开发商将全部购房款返还给买房者。
第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
至此，买房者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，买房者与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在买房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。