一般说来,因下列原因之一者,房屋抵押权的效力发生抵押权的终止:
1.房屋抵押期间届满。《担保法》虽对抵押期间未作规定,但《担保法》解释第12条对此作了回应:当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权不生效力;在所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。依此理解,担保物权不受其担保债权的时效的影响,对其限制的方式为2年的除斥期间,该期间从所担保的债权的时效完成之日起计算。当然,该解释仅规定2年的期间,对抵押权人的保护是不利的。
2.抵押人清偿主债务,主债权发生消灭。
3.抵押房屋发生灭失,抵押权发生消灭。当抵押人以其他房屋替代时,则产生新的抵押权;当抵押房屋灭失为第三人所致,则抵押权人可取得赔偿代位权。