在作为购房方的王、秦两先生和作为售房方的房屋开发商的关系中,确定房屋开发商是否负有无偿对房屋进行保修的义务,主要依“法定责任”和“约定责任”来判断。所谓“法定责任”是我国《民法通则》第一百零六条第三款规定的当事人对损害结果的发生“没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,应当承担民事责任”的情形。所谓“约定责任”是《民法通则》第一百零六条第一款规定的当事人“违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任”的情形。
就“法定责任”而言,如本案所涉房屋隔层屋面出现的裂缝发生在法律、法规规定的保修期内,且房屋开发商不能举证证明裂缝系住户的过错造成的,该开发商即应履行法定的无偿保修的义务,即承担“法定责任”,反之开发商无此项义务和责任。建设部2000年6月30发布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第一款第(二)项规定,在正常使用的情况下,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,保修期为5年。该办法第八条规定“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”。本案所涉的住宅于1998年1月办理了竣工验收手续,距王、秦两家隔层屋面出现裂缝时的2003年6月已达5年又5个月,已过法定的保修期限,据此显然不能要求本案的开发商承担此法定的保修责任。
需要指出的是上述法规规定的保修期限,是对房屋开发商履行保修义务的最低期限要求,即开发商对所出售房屋的保修期不得低于此法定的期限,但法律并不禁止房屋开发商与购房户之间约定更长的保修期限。因此本案中的房屋开发商和王、秦两先生如果曾在《购房合同》中约定有长于法定期限的保修期,则对开发商仍有约束力,其应当依约承担此“约定责任”。但在本案中王、秦两先生分别与开发商订立的《购房合同》中约定的保修期并未长于法定的期限,故依“约定责任”本案的房屋开发商同样无需承担无偿保修本案所涉房屋的义务。