1、交房细节要明确:
(1)付款方式和期限。
若买方采取按揭的方式支付购房款,卖家需要注意最好在合同中约定买家取得贷款承诺函的期限(行业内一般是三个月)或者买家逾期未能取得贷款的迟延履行责任(一般为按日万分之五计算违约金,并进一步约定为逾期十五日后卖方可单方面解除合同),以免买家因为自身的问题,迟迟得不到贷款,迟延支付房款,导致卖家无法或者房款,又不能擅自解约,错失房价上涨的窗口。
(2)过户:
①时间:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
③上证的人数:房产证上如果要写上配偶或者父母的名字,一开始在合同上就最好予以约定,否则在过户之后再办理变更登记会增加不必要的麻烦。
④户口迁出:户口问题,是购买学位房的买家最为关心的问题,建议买家在购房之前先查明房屋的户口情况,并在合同中约定卖家迁出户口的期限和逾期迁出的违约责任。最好手中留存一部分房款作为尾款,在卖家迁出户口之后才予以支付。
实践中,由于合同拟定的不仔细,对于户口问题未作详细的约定,最终导致卖家户口迟迟不迁出,耽误买家子女上学的事情屡见不鲜。
2、明确违约责任:
鉴于房价的波动性,明确的违约责任将使得买卖双方不敢随意的违约和加价。笔者成功调解并顺利过户的二手房买卖案件中,买卖双方最终能够达成和解就是利用了约定明确的违约责任,增加了双方的违约成本。该合同中对每一项义务都设立了较为详细的违约责任,违约成本一目了然,买卖双方在考虑了违约的后果之后,都选择了继续履行合同。严谨的违约责任的约定,功不可没。
常见的违约责任为双倍返还定金、20%的违约金和一方为维护权益支付的合理费用(如律师费)
以上是二手房买卖合同注意事项。