小区没有物业公司，实施业主委员会自治管理-律图

[律师回复] 各区房地局、各业主委员会、物业管理企业：为完善我市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的物业管理模式，进一步规范业主自治管理行为，根据《武汉市住宅区物业管理条例》的规定，经市物业管理工作领导小组研究同意，现将我局制定的《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻实施。
附：《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》武汉市住宅区业主自治管理实施办法
第一章总则第一条为建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理体制，规范业主自治管理行为，促进物业管理健康发展，根据《武汉市住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于全市实施物业管理的住宅区业主自治管理。本办法所称业主自治管理，是指住宅区业主（业主代表）大会选举产生的业主委员会，代表全体业主依照《条例》领土完整选取聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务的活动。第三条武汉市房地产管理局是本市业主自治管理的行政主管部门，负责组织实施本办法。
各区房地产管理局是本辖区业主自治管理的行政管理部门，负责业主委员会的筹建和日常管理，进行政策、业务指导。第四条本市各有关行政管理部门在各自职责范围内，支持和配合业主委员会的工作，维护广大业主的合法权益。
第二章业主的权利和义务第五条业主是指物业的所有权人。
物业使用人（以下简称使用人）是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。第六条业主依法享有对住宅区物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。业主的主要权利是：
（一）遵守国家有关物业管理的法律、法规和政策规定；
（二）业主的个人利益应自觉服从公众利益和国家利益；
（三）执行、服从业主（业主代表）大会和业主委员会的各项决议、决定；
（四）遵守业主公约；
（五）遵守物业管理委托合同的各项条款，并按时交纳物业管理服务费用以及相关的代收代管费用。
第七条业主公约是有关业主（使用人）在物业的使用、维护和管理服务活动等方面权利、义务的行为准则，对全体业主和使用人具有约束力。业主公约自业主（业主代表）大会审议通过之日起生效。
第三章业主（业主代表）大会第八条业主大会由本住宅区内全体业主组成；业主人数较多的，可按比例推选业主代表，组成住宅区业主代表大会，业主代表大会成员一般不超过100人。
第九条住宅区符合下列条件之一，可召开第一次业主（业主代表）大会：
（一）住宅区入住率达到50%以上
（二）住宅区房屋交付使用满2年；
（三）公有住房出售建筑面积达到50%以上。第十条业主（业主代表）大会的职权：
（一）选举、撤换业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；
（五）决定物业管理的其他重大事项。
第十一条业主（业主代表）大会表决可采用投票或其他方式，业主委员会委员的产生须采取无记名差额投票选举方式。第十二条出席业主（业主代表）大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
公房出租人可书面委托承租人出席，业主可以委托代理人业席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。业主大会或者业主代表大会可邀请街道、派出所、居委会和物业使用人代表列席，列席人员无表决权。第十三条第一次业主（业主代表）大会的筹备。

（一）所在地的区房地产管理局负责召集开发建设单位、前期物业管理单位、街道办事处或镇（乡）人民政府及业主代表组建第一次业主（业主代表）大会筹备组，其中业主代表人数应占筹备组成员三分之二以上；
（二）拟定第一次业主（业主代表）大会方案；
（三）依照物业管理政策法规及示范文本，结合本住宅实际情况，拟定业主委员会章程（草案）、业主公约（草案）和业主委员会选举办法（草案）等相关文件；
（四）推荐业主委员会委员候选人。
业主人数较多的住宅区，应以住宅楼单元为单位协商产生业主代表（高层住宅楼可以楼层为单位），在业主代表中协商推荐业主委员会委员候选人；
（五）第一次业主（业主代表）大会召开前15日内，将拟定的第一次业主（业主代表）大会方案和准备的会议有关文件资料，一并报所在地的区房地产管理局备案。
业主自行召开第一次业主（业主代表）大会，应在本住宅区具备成立业主委员会条件的前提下，由超过20%的业主联名向所在地的区房地产管理局提交书面报告，由区房地产管理局审核后，会同相关部门及业主代表组成筹备组。其他程序参照本条第一款第
（二）、
（三）、
（四）、
（五）项组织实施。
第十四条第一次业主（业主代表）大会主要议程：
（一）大会筹备组介绍大会筹备情况；
（二）审议通过《业主委员会章程》、《业主公约》；
（三）选举业主委员会委员；
（四）审议决定其他物业管理重大事项。第十五条业主委员会成立后，负责召集此后的业主（业主代表）大会。
业主（业主代表）大会主要内容是：
（一）听取业主委员会工作报告
（二）审议通过上一年度财务决算和下一年度财务预算；
（三）审核与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；
（四）决定物业管理企业的选聘和解聘
（五）业主委员会的换届选举与委员的调整。

（六）决定物业管理其他重大事项。
第四章第十六条业主委员会是住宅区域内代表全体业主实施自治管理的组织，业主委员会的一切合法权益受国家法律保护。第十七条一个住宅区成立一个业主委员会，业主委员会由业主（业主代表）大会选举产生。业主委员会委员应当由业主担任。
业主委员会根据住宅区规模，由5至15人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。第十八条业主委员会委员应符合下列条件：
（一）思想素质好，热心公益事业，责任心强。
（二）自觉遵守物业管理法规、规章；
（三）带头遵守业主公约、业主委员会章程
（四）身体健康，品行端正；
（五）有一定的文化水平和组织能力。
第十九条业主委员会委员在业主（业主代表）大会上按下列程序选举产生：
（一）介结业主委员会委员候选人的基本情况和工作简历；
（二）审议通过选举唱票、计票、监票人选；
（三）监票人核对业主（业主代表）大会应到人数和实到人数，发放统一印制的选票；
（四）投票选举
（五）统计选票，并宣布选举结果；
（六）业主委员会委员进行分工，选举产生主任、副主任第二十条业主委员会应自选举产生之日起十五日内，持《业主委员会登记申请书》和下列文件向所在地区房地产管理局办理核准登记手续。

（一）业主委员会名称、住所、所辖区域范围；
（二）业主委员会委员个人简历；
（三）业主委员会委员名单及分工；
（四）业主公约、业主委员会章程；
（五）大会会议记录、纪要；
（六）大会应到人数和名册、实到人数和名册。所在地区房地产管理局自受理登记申请之日起十五日内，完成审查工作，并报市房地产管理局。
市房地产管理局对符合规定成立的业主委员会，准予登记，核发《业主委员会登记证书》；对不符合规定的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。业主委员会自核准登记之日起成立。业主委员会持《业主委员会登记证书》申请刻制印章。第二十一条业主委员会每届任期三年，任期届满三个月前，应组织选举新一届业主委员会，业主委员会委员可以连选连任。
新一届业主委员会委员名单应报所在地区房地产管理局备案。业主委员会委员的补选和增选，应在《业主委员会章程》中予以规定。业主委员会的撤销、改选，须经所在地区房地产管理局审核，并报市房地产管理局批准。第二十二条业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主（业主代表）大会，报告物业管理的实施情况，接受业主监督；
（二）选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主（业主代表）大会通过后生效；
（三）依照《条例》的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主（业主代表）大会提交物业维修专项资金筹集使用情况及审计结果的报告。