你好，我是做房地产生意的，我想了解一下土地转让的税收筹划方面的问题，怎么才能减少土地转让的税费？

你好，关于土地转让的税收筹划方面的问题，有以下三个方案：
(一)方案一?——土地使用权直接转让
该方案的基本操作流程较为简单，即由丙公司直接将自己拥有的土地使用权转让给乙公司，其中涉及的税费由双方分别缴纳。土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规调整。其中，《城市房地产管理法》第三十八、三十九条就土地使用权的转让进行了一些限制性规定，因此，在采取方案一进行土地使用权转让时必须满足上述法律强制性规定条件，特别是目前仍存在的完成开发投资总额25%的限制。关于方案一在实施过程中要缴纳的税费，主要涉及到营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、契税和印花税，其中营业税、土地增值税、企业所得税和契税缴纳负担较重，如按照规定缴纳将大大加重企业的财务负担。综上，方案一优势在于转让程序简单，但缺点在于土地使用权转让的税费成本较高，除交易手续费和印花税等外，受让方要缴纳较高的契税，而转让方需缴纳较高的营业税、土地增值税，这样一来就大大增加了企业的开发成本，加重了双方企业的负担。
(二)方案二?——股权转让
1、土地出资设立子公司阶段税务筹划。⑴?土地增值税。法律依据:
(1)现行有效的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(1995年5月25日?财税字[1995]48号)?第一条:对于以房地产进行投资联营的,投资联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资联营的企业中时,暂免征收土地增值税对投资联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税(2)现行有效的《财政部?国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号?2006年3月2日)第五条:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定分析：以土地使用权出资,一般可以免交土地增值税但存在例外,即以土地使用权出资,所投资的企业从事房地产开发的,须交土地增值税⑵?营业税。法律依据：《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》?(财税[2002]191号)规定:?以无形资产不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税分析：子公司丁为丙公司的全资子公司,也是有限责任公司，丙公司应承担投资风险,因此符合上述规定，不用缴纳营业税⑶?其他如企业所得税、印花税、契税则应按照法律规定依法缴纳。
2、股权收购阶段税务筹划。⑴?契税。法律分析：关于丙公司公司与甲公司协议收购丁公司股权以获得土地的方案，由于这一行为在法律上不能被视为发生土地使用权转让，故甲公司可以免交契税。⑵?营业税。法律分析：根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)的规定，自2003年1月1日起，对股权转让不征收营业税。⑶?土地增值税。法律分析：根据国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)的规定，对一次性转让股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
(三)方案三——公司分立
1、公司分立阶段法律依据。⑴《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2008〕175号)第四条规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。分析：戊公司股东仍为甲公司和乙公司，与原被分立公司投资主体相同，符合上述法律规定，对戊公司承受丙公司土地，不征收契税。⑵《公司法》第27条第3款规定，全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。分析：戊公司货币出资金额占30%，符合该规定比例。⑶2001年《关于外商投资企业合并与分立的规定》第14条规定，外商投资企业分立后“各方投资者在分立后的公司中的股权比例，由投资者在分立后的公司合同、章程中确定，但外国投资者的股权比例不得低于分立后公司注册资本的百分之二十五。”分析：戊公司股东持股比例与丙公司不一致，因上述法律规定，各股东可自由约定持股比例，故符合法律规定。
2、公司分立阶段税务筹划。⑴?所得税。分立公司从被分立企业中派生出来，在工商登记时是按新设公司处理的(但税法不作为新设公司处理)，应当按照资产、负债的公允价(评估价)入账。但在计算所得税时如果符合特殊重组(免税改组)的条件，应以原历史成本为原则确定计税基础。被分立企业的股东取得新股的计税成本，应以被分立企业分离出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调整减低原持有的“旧股”的成本，再将调整减低的投资成本平均分配到“新股”上。将来转让或清算股权时，按照计税成本扣除。⑵?营业税及土地增值税。《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，土地增值税的征税范围是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。其中，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。公司分立是资产、负债、股权、劳动力等要素的同时转移(而非“转让”?)，其涉及的不动产和无形资产的转移，不属于《营业税暂行条例》规定的销售不动产、转让无形资产的征税范围，也不属于《土地增值税暂行条例》规定的有偿转让房地产的行为，不征营业税和土地增值税。⑶?契税。《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2008〕175号)第四条规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。⑷?印花税。分立后的两家公司实收资本和资本公积之和与原被分立企业的实收资本与资本公积之和相比，新增金额由新设企业贴花，适用税率为万分之五。