预征收模式的方式有哪几种？

在一些号称“2个月内签约率突破95%”的征收项目中，看似一团和气的背后，却隐藏着现今棚户区改造征收项目中存在的一个值得广大被征收人高度警惕的现象——预征收，也叫模拟征收。在明律师认为，这类征收活动表面上风风火火，效率极高又合乎民意，实则是违反现有法律规定，存在侵害被征收人权益巨大风险的怪异做法。那么，所谓的“预征收模式”究竟存在什么样的猫腻呢?被征收人为什么要对此保持高度警惕呢?我们先来最直白的讲一下什么是预征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，征收的法定程序一定是先就房屋征收决定和补偿方案进行公告，再顺序开展调查登记、入户评估、协商签订补偿协议直至作出征收补偿决定、申请司法强拆。而所谓的“预征收”，则是一些地方琢磨出来的一套全新模式，即先组织潜在的被征收人进行“预签补偿协议”，将补偿标准、数额、方式都谈好了，之后待预签约达到一定比例时(如80%-95%)，让房屋征收决定生效，正式启动补偿和搬迁工作。最直观的看，这种模式打乱了《条例》明文规定的征收补偿顺序，是在法外创立了一个新的程序，属于严重违反上位法规的情形。那么这么干究竟对被征收人一方有什么危害呢?首先要明白一点，这种模式对于征收方肯定是有利的，不然它不会发明这个东西。有利在哪儿呢?就是它利用程序手段将被征收人的补偿利益强行“捆绑”——抓住了被征收人想搬新居改善居住条件的普遍迫切愿望，在预签约之初以“如果你不签约项目就启动不了，搬迁就遥遥无期”为由对被征收人群体进行变相“要挟”，使得一些善良的被征收人出于“集体”利益的考虑而在匆忙之中选择了签约。这样，征收方就得以挟集体利益来逐一对被征收人进行击破，从而在较短的时间内获得较高的签约率。此时，预先设计好的“由量变到质变”发生，房屋征收决定生效，剩下的20%以内的未签约户一下子就沦为了少数派，站到了绝大部分已签约被征收人的对立面。“发动群众斗群众”的目的再度达成，最后这部分少数即使对补偿数额非常不满，也往往会迫于形势压力而选择签约。在这个过程中，我们不难发现，被征收人就补偿安置事宜的协商、博弈空间被大大压缩，所承受的来自外界的签约压力却是明显加大，坐收渔利的就只有征收项目的发动者了。不公平、不合理的补偿结果，在此类模式的运用之下无疑将层出不穷，最终受损的就是被征收人获取公平、合理补偿结果的权利。对此，在明律师想提示广大被征收人以下几点：其一，从法律性质上讲，预征收模式完全没有法律法规的依据，系明显的程序违法。但就现阶段而言，有在各地愈演愈烈之势。预征收的实质，是一种协议拆迁，是将本应由房屋征收部门承担的责任变相转嫁给被征收人的行为。现实中，这种模式多用于国有土地上的旧城区改造、棚户区改造项目中。而在集体土地上面临所谓“旧村改造”项目时，则一般采用更加“著名”的腾退拆迁模式。其二，被征收人一定要明白，预签约行为的实质法律后果，与正常征收程序中的签约行为是没有任何区别的。因此，如果你对征收补偿安置结果尚存不满，就一定不可轻易进行所谓的“预签约”。否则，你的行为不仅是给自己戴了紧箍咒，更会成为对其他被征收人也就是街坊邻居的实际压力来源。现实中，征收方往往拿着90%以上的签约比例强调自己的项目是符合社会公共利益要求的，90%了还不是公共利益么?殊不知，这个91%的得来，实际带有“连哄带骗”的嫌疑，与《条例》所规定的公共利益的含义根本不是一回事儿。在《协议拆迁的种种阴谋，在明律师为你逐一揭穿……》一文中在明律师曾讲过，应对此类拆迁的关键就是不要轻易在任何名头的协议、合同上签字。你不签字，项目就启动不了，就有望为自己的维权博弈赢得宝贵的时间和空间。一旦签约比例在短时间内迅速提升，留给被征收人一方运作的空间就会大打折扣，被征收人就将落入“自己刨坑自己埋”的尴尬境地。其三，预签约模式泛滥所反映的一个令人担忧的问题是，在征地拆迁领域有法有规可依的情况下，却到处都在发生以各种名义、手段、马甲突破现有法律规定的事情。预签约是一个，腾退是一个，先行用地又是一个……这就意味着，解决上述情形下的补偿安置问题已不完全是一个法律问题，而是一个复杂、牵扯众多的利益纠葛的平衡过程。因此，聘请专业征收维权律师介入，协助处于弱势地位的被征收人与征收方进行协商、沟通、谈判，便是解决问题最为高效、可行的方式。贸然起诉至法院，结果很难对被征收人有利，反而可能是费力不讨好的无用之功。
预征收模式的方式有哪几种？