农村的房子没有土地证和房产证如何转让给他人

房产纠纷

4.8w浏览匿名 2024-09-25 福建福州

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律师解答共2条

林瑶律师

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对于没有土地证和房产证的农村房屋转让问题，转让合同可以签订且生效，但这一转让过程的合法性和有效性依赖于特定的法律和管理程序。在合同成立后，若想进一步办理产权变更登记，需符合相关法律法规规定的条件。
分析
首先，农村房屋转让合同的有效性应基于《中华人民共和国民法典》现行有效中的相关规定，该法典认可双方当事人在自由意愿下签订的买卖合同为有效，除非有其他法律规定使其无效13。在法律实践中，即便是没有土地证和房产证，买卖合同本身并不因此而无效4。
然而，尽管合同可能在民法上是有效的，但没有土地证和房产证的房屋无法完成正式的产权变更登记程序。根据《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第三十八条现行有效，此类房产因缺乏必要的行政登记文件而不被允许在法律上进行转让。
涉及农村宅基地和集体所有土地的情况下，《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第六十二条现行有效和第六十三条现行有效作出了专门规定，要求对于农村宅基地的使用权转移需经过相应的法律程序审批，因此非集体成员通常不能合法获取宅基地使用权5。法院案例中也指出，若没有得到相关政府部门的许可，买卖合同的实际执行和登记是不可能的，因而可能被视作效力待定【（2012）龙民初字第3245号】。
在实际操作中，如在我国许多地方进行的宅基地确权过程中，当事人可以尝试先办理相关产权登记手续，以便使得房屋所有权合法化2。在没有房产证和土地证的情况下，转让方和受让方都需充分了解相关政策规章，而必要时应通过法律途径处理产权纠纷和土地权属确权7。
因此，在实践中，为保证房屋权属的稳定性和交易安全性，最好先行办理土地证和房产证。除此之外，在没有完成合法登记的情况下，签署的转让合同虽具有法律上的合同效率，但可能无法通过行政程序获得实质上的产权转移。由此可见，通过律师咨询获取具体的程序性指导对于确保权益实现至关重要。

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3 09-25
李丹律师

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农村没有土地证和房产证的房子转让相对复杂，需按以下步骤谨慎进行：

1.?确认房屋合法性：
- 向当地村委会或乡镇政府相关部门咨询、确认房屋是否属于合法建筑。如果是因历史原因未办理证件，但符合当时的建设规定和要求，那么可以考虑后续的转让事宜；如果是违章建筑，则不能转让。
2.?补办相关证件（如果可能）：
- 一般来说，农村房屋需要有宅基地使用权证等相关证件。如果缺少这些证件，可以准备好相关材料向当地的国土管理部门申请补办宅基地使用权证。比如，准备好本人身份证、宅基地相关证明材料等，按要求填写申请表，经过村委会签字、盖章并提交给乡镇政府审核，再由县级国土部门审批发证。
3.?取得村集体同意：
- 农村房屋的转让需经过本村集体组织的同意。通常要向村委会提交房屋转让的申请，说明转让的原因、双方的身份信息等情况。村委会对申请进行审核，确认转让符合村集体的利益和相关规定后，出具同意转让的书面证明。
4.?签订转让合同：
- 在村集体同意的基础上，转让双方签订详细的房屋转让合同。合同中应明确房屋的位置、面积、转让价格、付款方式、交付时间等重要条款。合同模板可以咨询村委会或参考相关的法律范本，但最好由专业法律人士进行审核，确保合同的合法性和有效性。
5.?办理过户手续：
- 准备好相关的材料，如转让合同、双方的身份证明、宅基地使用权证（如果已补办）、村集体同意证明等，前往当地的乡镇政府或县级国土管理部门办理宅基地及房屋的过户手续。具体的办理流程和要求可能因地区而异，需要提前咨询清楚。

需要注意的是，农村房屋的转让有严格的限制条件，只能在本村集体组织内部成员之间进行，且受让人要符合“一户一宅”的原则。如果违反这些规定，转让行为可能会被认定无效。因此，在进行农村房屋转让时，务必确保各项手续合法合规，以保障双方的权益。

全文

2 09-25

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