一房二卖如何确定合同效力

解析：
所谓"一房二卖"（注1）乃房地产所有者将同一房屋出售予两位购买者之行为，以及为此房屋与两位购买者分别签订房屋买卖合同的做法。虽然法律并未绝对禁止一物二卖，也未就此现象理所应当地予以合同效力的否认，只需合同符合法律严格规定的有效性要素即可视为有效且合法施行。换句话说，倘若这两份合同并未触犯法律明文规定的无效条款的话，那么它们均将被认定为有效的合同。而且，仅仅因为业主早前刚签署了一份房屋买卖合同，他随后拟立的第二份买卖合同便不意味着必然失效。因而，这样的情况便会导致业主因"一房二卖"而产生两份必须依约执行的合同义务，若其中任意一份合同无法如期实施，那么这位业主便需承担违约赔偿责任。若两份买卖合同皆属有效且每位买方都坚决主张依约行事的话，此时应根据房屋所有权变更手续是否顺利完成、房屋归属者是否合法占据房产以及买卖合同出现的确切日期等因素来确定权利维护的优先次序。但是，对于那些恶意办理上诉手续的买方来说，他们的权益将无法优先于合法拥有并妥善管理该物业的真正卖家。
法律依据：
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十四条
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。