对于售后包租属无效合同这个问题,可参考以下规定
首先,从其法律关系分析上来说。售后包租包含两个基本的法律关系,其一是房屋买卖法律关系,其二是房屋租赁法律关系。通过房屋买卖法律关系,开发商将房屋产权转移于业主,通过房屋租赁法律关系,业主将房屋租赁与开发商收取租金。双方的权利义务需在以上两个法律关系下予以界定与分析。
其次,目前相关规定的规定。《商品房销售管理办法》第十一条规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。同时,《商品房销售管理办法》在第四十二条中明确一旦开发商采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的,将由房地产管理部门对开发商处以警告,责令限期改正并可处以1万元以上3万元以下的罚款等行政处罚措施。
但是,我们认为《商品房销售管理办法》第11条的规定属于管理性规定,且非法律和行政法规,因此不影响售后包租行为的效力。
实践中要区分售后包租与借贷融资的关系,如果不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的售后包租,应认定为借贷融资关系,而非商品房买卖合同关系。根据2011年施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,符合解释第1条第1款规定的条件的,应当依照刑法第176条的规定,以非法吸收公众存款罪处罚。