二手房一房多卖归属权如何确定

结论：
二手房一房多卖，房屋归属按规则确定，已过户的不动产登记簿产权人获所有权；均未过户，已交付使用的实际合法占有人优先；既未过户也未交付，先付款或先订立合同的买方有优势，未取得房屋的可追究卖方违约责任。
法律解析：
根据《中华人民共和国民法典》，不动产物权变动以登记为生效要件，所以房屋已过户登记的，不动产登记簿上的产权人依法获得房屋所有权。若均未过户，已交付使用意味着实际合法占有人与房屋有更紧密联系，所以优先获得房屋，但应及时办理过户保障权益。当既未过户也未交付时，先支付购房款体现了买方的履行诚意和资金投入，先订立合同则体现了交易的先占性，所以在这两种情况下的买方分别有优势。未取得房屋所有权的买方，其与卖方签订的合同依然有效，可依据合同追究卖方违约责任并要求赔偿损失。若在二手房交易中遇到一房多卖等复杂法律问题，建议向专业法律人士咨询。

1.二手房一房多卖时归属权确定需遵循一定规则。已过户登记的，不动产登记簿上产权人获得房屋所有权，因不动产物权变动以登记生效。
2.若均未过户，房屋已交付使用的，实际合法占有房屋的买方优先获得，但要及时办理过户。
3.既未过户也未交付的，综合付款先后、合同成立时间等因素，先支付购房款的买方通常更有优势；付款情况相同的，先订立合同的买方优先。
4.未取得房屋所有权的买方，可依据合同追究卖方违约责任并要求赔偿损失。

建议：购房者在购房前仔细核查房屋产权状况，签订合同后尽快办理过户手续，以保障自身权益。同时，若遭遇一房多卖情况，及时通过法律途径维护自身利益。

（一）如果房屋已完成过户登记，不动产登记簿上登记的产权人会获得房屋所有权，这是由于不动产物权变动以登记作为生效条件。

（二）若都没办理过户，房屋已交付使用，实际合法占有房屋的买方优先取得房屋，不过要及时去办理过户手续。

（三）既没过户也没交付的，综合考量付款先后、合同成立时间等因素，通常先支付购房款的买方优势更大；要是付款情况一样，先订立合同的买方有优先权利。

（四）未取得房屋所有权的买方，能按照合同追究卖方的违约责任，要求其赔偿损失。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

1.若房屋已过户登记，不动产登记簿上的产权人获得房屋所有权，因为不动产物权变动以登记生效。
2.若均未过户，已交付使用的，实际合法占有人优先获房，应及时办过户。
3.若既未过户也未交付，综合考虑付款先后、合同成立时间等，先付款者优势大；付款相同，先订合同者优先。
4.未取得房屋所有权的买方，可追究卖方违约责任并要求赔偿。