律图审稿专业委员会3轮严审

您好律师,我有一个朋友老家的土地要转让,我想请问一下那个关于土地使用权出让转让纠纷方面的内容

帮助10人 2.4k浏览 匿名 2018-06-04 河南驻马店
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律师解答 共2条
  • 法律咨询顾问
    法律咨询顾问
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    土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:
      
    1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;
      
    2、均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
      
    3、均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
      
    4、合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。
      出让土地是有使用年限的,《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第12条按照土地的不同使用用途,对出让土地的最高使用年限做了规定:居住用地为70 年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或其他用地为50年。第22条规定:土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第39条、第40条、第41条又规定了出让土地使用权在土地出让合同规定的使用年限届满时终止,土地上的地上建筑物、其他附着物所有权归国家无偿取得,需要续期的,应当重新签订合同,支付土地使用权出让金。
    全文
    6 2018-06-04
  • 律图法律服务团
    律图法律服务团
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    您好,关于土地使用权出让转让纠纷的问题,一般土地使用权, 是土地使用人可以依法将国家所有的土地占有、 使用、 收益和有限度处分 的权利。 土地使用权转让合同是指转让方与受让方之间订立的约定转让土地使用权并明确相 互权利义务关系的协议。 其特征为:
    1. 是一种特殊的买卖合同,其标的是一种权利,是具有 特殊性的无体物 ;
    2. 是一种债权合同,因为土地使用权本身的转移,须依登记等物权行为公 示后,方可生效 ;
    3. 为要式合同,须采取书面形式,这样更有利于交易的安全。
    二、土地使用权转让合同的相关条款
    由于土地使用权转让在我国所受到的政策、 法律限制较多, 而且内容繁杂, 因此作为土 地使用权转让的法律形式要件, 土地使用权转让合同应具备相应的、 完善的各种条款。 一是 使之具备当然的合法性。 二是有效规避转让过程中可能会出现的交易风险。 作为土地使用权 转让合同,起码应具备:
    1. 双方当事人的姓名或名称、住所 ;
    2. 土地使用权权属证书名称及 编号 ;
    3. 土地的位置、面积、范围等 ;
    4. 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限 ;
    5. 土地 使用的用途或使用性质 ;
    6. 成交价格及交付方式 ;
    7. 土地使用权的交付时间 ;
    8. 违约责任 ;
    9. 其他事项。
    应当说明的是, 除上述条款,双方当事人还可根据土地的实际情况,如涉及到拆迁、补 偿、土地使用权登记变更等事项,可在合同中作出更详细具体的约定。
    三、土地使用权转让合同纠纷
    土地使用权转让合同大多数发生在合同的双方当事人之间, 即转让人和受让人之间, 但 有时也涉及到更多的法律关系主体, 如政府主管部门、 土地使用权上的他项权利人、 被拆迁 人等。土地使用权转让合同纠纷,大致有以下几种:
    (一 ) 出让方无土地使用权或土地使用权存在权利瑕疵。
    在土地使用权转让过程中, 转让方无土地使用权或只是形式上拥有土地使用权, 但没有 权属证书, 则转让合同会因为转让标的在法律上的虚置或不具备转让要求的主体资格而导致
    合同无效。 另外土地使用权人拥有土地使用权并具备权属证书, 但其在转让前在土地使用权 上设置了其他的权利负担, 如抵押、 租赁或存在司法限制如查封, 那么在土地使用权转让合 同签订后, 由于存在法定的权利限制而造成转让合同的目的不能最终实现, 则在转让人和出 让人之间就合同的有效与无效、 履行与补正等问题上, 必然会出现当事人所不愿见到的矛盾 和纠纷。
    (二 ) 合同双方采取合作的方式进行开发建设,一方出资另一方提供开发所需的用地。 这要求供地方必须具有完整、 真实的土地使用权, 这是双方合作的前提。 如双方采取合 伙的方式开发, 即不组建项目公司, 而是按照合伙合同由双方各负其责,各自履行义务,就 有可能出现投入土地使用权方在项目进行中,由于一些原因,准备转让其合伙中的份额时, 其转让的是财产份额还是土地使用权, 常常会在合作各方之间产生争议, 因为此时的土地使 用权并没有进行登记变更。 如各方组建项目公司进行开发建设, 则土地使用权应变更至项目 公司名下。 但现实中较多的方式都是签订合作协议并成立公司后, 并没有办理使用权更名手 续,而将土地使用权继续保留在原权利人处,则在新公司和权利人之间,在涉及股权转让、 收益分配、 权利行使、义务承担等方面, 会埋下祸根,一旦在合作过程中出现了大家未曾预 见到的问题时,往往会因为彼此达不成共识而影响到项目的建设以至于项目的“夭折”。 (三 ) 土地使用权转让合同签订前的“预约”问题。
    在通过法定的招标、 拍买、 挂牌方式取得土地使用权前 (协议转让除外 ) , 土地转让方往 往与受让方就土地使用权的转让事宜达成基本的意向或协议, 包括土地的位置、 价款、 支付 方式等内容。 但当土地使用权的转让由于某些主、 客观原因不能顺利实现时, 当事人之间往 往对达成的协议或意向的性质认定及处理产生分歧, 而最终对整个转让过程造成了一种实质 性的障碍。
    四、土地使用权转让合同的法律完善及相应处理
    (一 ) 关于土地使用权转让合同的效力问题。
    土地使用权转让合同的生效, 一般应具备下列条件:
    1. 主体适格, 即当事人具有缔约能 力 ;
    2. 意思表示真实 ;
    3. 不违反法律、行政法规的强制性规定 ;
    4. 土地使用权转让合同应采取
    书面方式 ;
    5. 土地使用权上不存在权利瑕疵,如抵押、查封、没有权属证书等,《中华人民 共和国城市房地产管理法》 对此也作出了相应的要求。 因此, 对于土地使用权转让合同的签 订,尤其是在合同签订之前,有必要对合法性进行一个全面的、细致的考量,以最大程度地 提高成功率和最大限度地降低风险。
    (二 ) 明确土地使用权转让合同效力与转让登记的关系。
    土地使用权转让合同生效后, 在双方之间建立的是一种合同上的债权债务关系。 转让方 在收取转让费后负有办理土地使用权变更登记的义务, 但此前提是转让人具有土地使用权属 证书 ; 受让方可以要求转让方履行变更登记之义务并予以协助,如转让方不履行其义务,其 向受让方承担的是不履行合同的违约责任。 应强调的是, 土地使用权的变更登记是物权变动 的要件, 只有登记后的土地使用权才可以对抗第三人。 对于未取得土地使用权却签订了转让 合同的转让方来说, 其为无权处分, 合同处于效力待定状态, 但经过了法定的转让程序、转 让主体资格适合的条件下的转让,转让方是否办理了变更登记并不影响合同本身的法律效 力。 所以在土地使用权的转让过程中, 最稳妥可靠的做法莫过于在合同签订后, 应明确办理 使用权变更的时限和条件, 并且在合同开始履行后即办理土地使用权变更登记手续, 否则土 地使用权转让合同的目的恐怕难以实现。
    (三 ) 土地使用权转让合同签订前的前期准备。
    做好此项工作对保证土地使用权的真实性和完整性至关重要。 其具体方式包括土地现状 的实地查勘、 对方提供的权属证明的真伪、 是否存在拆迁尚未完成之情况、 是否有第三人主 张该土地使用权的相关权利、 到土地房产部门进行相关的查询等。 此种工作需要较强的专业 性,因此不妨聘请专业人士进行相关的调查和咨询工作,以保证交易安全。
    (四 ) 规避“假合作,真转让”的非法交易。
    如几方合作开发项目, 一方投入土地使用权并做了变更登记, 既不参与开发也不承担风 险,只是在项目所取得的收益中获取固定利润。此种方式既违反了《土地管理法》又与《民 法通则》关于联营的规定相悖,应为无效行为。另外在合伙方式下,如没有成立合伙企业, 供地方转让其在合伙中的财产份额也应视为土地使用权的转让。 前已述及, 土地使用权的转 让是需要符合法定条件及法定程序的, 因此对于各种方式的合作开发来说, 防止因图私利而
    触国法是所有的合作各方都应予以高度关注和重视的。
    (五 ) 有关转让的相关义务。
    1. 转让人的义务,包括支付出让金、取得权属证书、对土地一定程度的开发等。
    2. 受让人的义务,包括交付土地转让费、共同办理登记变更手续并承担相关税费等。
    3. 若存在变更土地用途的情况, 则需看原土地的审批用途以及双方在合同中是否约定了 土地的用途及变更权限。 如果合同已明确了土地用途, 则转让方有义务保证该土地符合约定 用途, 此为转让人的瑕疵担保义务。 如果存在土地用途需要改变而应进行审批的情况, 则在 土地使用权转让合同签订前,转让人已知道受让人取得该土地的用途与土地现在用途不符, 则转让人应承担用途审批变更的责任。 如果转让人既不知道合同也未约定, 则变更用途只能 在受让方取得后自行办理。
    总之, 土地使用权转让合同签订的前后及履行涉及到诸多问题, 这就需要双方做更多细 致而艰苦的工作, 在公平、 诚信的基础上, 去保证交易安全, 规避法律风险, 求得互利共赢。
    全文
    12 2018-06-04
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盗窃罪注意哪些问题
[律师回复] 解析:
(1)倘若犯罪嫌疑人为了谋求非法占有他人财产,选择盗走机动车辆作为其作案工具,那么这辆被盗机动车的市场价格即视为犯罪分子的盗窃金额。
然而,若犯罪分子是为了实施其他犯罪活动而盗窃机动车辆,则需依据相关法律法规,对其进行盗窃罪与所实施的其他犯罪行为进行数罪并罚。
(2)对于那些仅仅出于练习驾驶技能或是娱乐目的,频繁盗窃机动车辆,且在事后将这些车辆遗失的犯罪嫌疑人,应以盗窃罪定罪量刑。
(3)在实施盗窃犯罪过程中,导致公私财物遭受损失的犯罪嫌疑人,应以盗窃罪从重处罚。
同时,若其还触犯了其他犯罪行为,也应择一重罪进行从重处罚。
(4)对于盗窃技术成果等商业机密的犯罪嫌疑人,应按照侵犯商业秘密罪进行定罪量刑。
(5)若犯罪嫌疑人秘密盗伐森林或其他林木,情节严重者,应以盗伐林木罪论处,而非盗窃罪。
(6)对于盗窃珍贵文物的犯罪嫌疑人,若其仅是窃取,则应以盗窃罪定罪量刑。
(7)邮政工作人员若私自开拆、隐匿或毁弃邮件、电报,从而获取其中财物,应依照盗窃罪定罪量刑,并从重处罚。
(8)对于盗窃信用卡并使用的犯罪嫌疑人,应以盗窃罪定罪量刑。
至于其盗窃数额,应根据其盗窃信用卡后实际使用的数额来确定。
法律依据:
《刑法》第二百六十四条
盗窃公私财物,数额较大的,或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。
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诉讼仲裁
袭警罪必须使用暴力吗法律
[律师回复] 解析:
倘若行为主体实施了对警察进行袭击的犯罪行为,那么该行为便符合袭警罪的罪状,而相应的判刑标准则应为:
(1)若行为人为暴力方式袭击正在依法履行职务的警察,将被判处三年以下有期徒刑、拘役或管制;
(2)若行为人采取使用枪支、管制刀具,或者以驾驶机动车撞击等极端手段,严重威胁到警察人身安全的,将面临三年以上七年以下有期徒刑的严厉处罚。
法律依据:
《刑法》第二百七十七条
【妨害公务罪、袭警罪】以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。
以暴力、威胁方法阻碍全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表依法执行代表职务的,依照前款的规定处罚。
在自然灾害和突发事件中,以暴力、威胁方法阻碍红十字会工作人员依法履行职责的,依照第一款的规定处罚。
故意阻碍国家安全机关、公安机关依法执行国家安全工作任务,未使用暴力、威胁方法,造成严重后果的,依照第一款的规定处罚。
暴力袭击正在依法执行职务的人民警察的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制;使用枪支、管制刀具,或者以驾驶机动车撞击等手段,严重危及其人身安全的,处三年以上七年以下有期徒刑。
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首先,如果教唆的对象是没有刑事责任能力的人群,那么教唆者应该以故意杀人罪的间接实行犯的身份来承担相应的法律责任;
其次,如果教唆者属于邪教组织的成员,他们教唆他人实施自我伤害的行为,那么就应该按照故意杀人罪或者故意伤害罪的相关法律法规来确定罪名和量刑。
法律依据:
《刑法》第二十九条
【教唆犯】教唆他人犯罪的,应当按照他在共同犯罪中所起的作用处罚。
教唆不满十八周岁的人犯罪的,应当从重处罚。
如果被教唆的人没有犯被教唆的罪,对于教唆犯,可以从轻或者减轻处罚。
第二十六条
【主犯】组织、领导犯罪集团进行犯罪活动的或者在共同犯罪中起主要作用的,是主犯。犯罪集团】三人以上为共同实施犯罪而组成的较为固定的犯罪组织,是犯罪集团。
对组织、领导犯罪集团的首要分子,按照集团所犯的全部罪行处罚。
对于第三款规定以外的主犯,应当按照其所参与的或者组织、指挥的全部犯罪处罚。
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