九个月前将这套这套房子租出去了，租赁合同期限为一年，现在想要把这套房子转让出去，但是房子人家还住着，也不知道能不能将房子收回来给受让人呢，受让人买卖不破租赁的原则还适用吗？

买卖不破租赁”是租赁合同一个重要的基本原则，是指出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效，受让人取得的财产是负担租赁权的财产。这一原则不是仅局限于买卖，赠与、继承、遗赠及互易等所有权转移，抵押、将租赁物投资等涉及所有权限制在内的所有权变动的情况均适用“不破租赁”的规定。因此，确切地说，应当称为“所有权变动不破租赁”。
（一）买卖不破租赁规则的适用条件
   《合同法》第229条即是买卖不破租赁的直接体现，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由此可见，我国买卖不破租赁的适用范围包括动产租赁和不动产租赁。我国租赁合同中买卖不破租赁的适用条件是：
    1．租赁合同已成立并生效。这是买卖不破租赁的基本条件。因为买卖不破租赁主要是为了保护承租人的利益，而承租人占有租赁物必须基于有效的租赁合同，如果租赁合同尚未成立或者被宣告无效，则承租人无权占有租赁物。
    2．租赁物已交付于承租人。即承租人已经取得了对租赁物的占有；如果承租人尚未取得对租赁物的占有，则其不能主张买卖不破租赁。
    如果承租人占有租赁物以后，基于基自己的意思而将租赁物返还给出租人的，导致占有的中断或者中止，此时不能主编买卖不破租赁；而如果承租人因被第三人侵夺占有、非基于自愿而丧失占有的，则仍然视为占有持续，并不视为占有的中断或者中止。①
    3．在租赁期内发生所有权的变动，即出租人将租赁物所有权变动由第三人享有。所有权关系的变动是该原则得以成立的条件。但这种所有权关系发生的变动应当是在租赁期间。买卖不破租赁原则保护的是承租在先的人的利益，以免所有权的变动而使其处于生活生产不安定状态。所有权发生变动后，再行租赁的，则不适用买卖不破租赁原则。
（二）买卖不破租赁的法律约束力
    租赁物权利归属在租赁期间发生变动后，租赁合同的效力如何，也就是其法律效果是指整个租赁合同关系的法定转承，还是承租人对租赁物之占洧和请求权的维持，这是《合同法》第229条规定在法律中的核心问题。
    1．受让人与承租人之间的关系。租赁关系继续存在，出租人与承租人之间的租赁合同，在第三人受让时继续在受让人与承租人之间继续存在。受让人与承租人之间不需要另行订立租赁合同，在受让时依法当然发生租赁关系。当然，原租赁合同并不是所有的内容均对受让人生效。一般来说，原租赁合同中，如支付租金、维修义务等典型的出租人和承租人的权利义务继续存在。一些特殊的合同约定，如出租人向承租人借款，以租抵息的，则在受让人与承租人之间不生效。承租人向受让人履行义务以租赁物转让通知为必要。未接通知而向出租人所作的履行仍发生法律效果。
    受让之前已产生的权利义务不移转。如所有权转移前的到期租金，受让人无权向承租人收取，除非当事人之间有特别约定，除非所有权转移后解除事由仍然存在，否则不得基于之前存在的事由主张租赁合同的解除，之前发生的出租人损害赔偿请求权也不当然移转给受让人。
    2．受让人与出租人之间的关系。受让人取得出租人的地位，出租人作为出卖人对受让人有权利担保义务。为保护承租人利益而设计的买卖不破租赁的原则，对善意受让人也同样适用，所以受让人的权利救济也是应当引起重视的。对于不知情的受让人，可以依据《合同法第150条的规定（除法律另有规定外，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务），向出让人请求赔偿损失或解除买卖合同。
3．出租人与承租人之间的关系。出租人脱离租赁关系，其不得再以出租人身份要求承租人返还租赁物，在出让前成立的解除权经所有权转让不得再行使。
（三）应当注意的问题
    在适用“买卖不破租赁”规则的司法实践中，还应当注意：
    1．受让人将房屋出租给他人后，出卖人解除合同，适用买卖不破租赁。其理由是因为受让人取得所有权后出租给他人这一处分行为有效，承租人基于租赁合同占有使用租赁物，并非无权占有。出卖人不能向承租人请求返还，应当于租赁期满后向承租人请求返还租赁物。
    2．无权出租他人之物，当所有权人转让该租赁物，不适用买卖不破租赁。由于买卖不破租赁原则的适用实际上是对权利人的一种限制，也就是说，租赁权的物权化是建立在合法有效的租赁关系基础之上的，只有在此种情况下，再行转让，合法受让人才能承受同样有租赁关系负担的标的投虽然租赁合同本身不以出租人对租赁物有所有权为要件，但在适用买卖不破租赁这一原则时则要求，除非租赁物所有人委托、同意他人出租，一般情况下，出租人应兰；为该租赁物所有权人。
    3．受让人再次变动所有权，仍适用买卖不破租赁。也就是说“买卖不破租赁”中的“买卖”不受次数的限制。
（四）例外情形
    当房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生房屋所有权变动的，以及房屋在出租前已经被人民法院依法查封以及当事人另有约定时，并不能适用“买卖不破租赁”的规则。