我舅妈是个中介，手中有多套房屋需要去出售的，中间还帮助别人去卖的，只不过有很多人看中房屋，都有很多担心，都在拖着办理手续的，就怕自己受骗是可以理解的，一房多卖，合同履行顺序怎样？

关于一物多卖的履行顺序，我国现行司法解释做了大量规定：《农村土地承包司法解释》就一地数包的履行顺序作了明确规定；《国有土地使用权司法解释》就一地数转的履行顺序作了明确规定；《买卖合同司法解释》就普通动产和特殊动产一物多卖的履行顺序作了明确规定。在制定《物权法司法解释（一）》的过程中，曾一度计划在该解释中规定一房多卖的履行顺序问题，但可能是对这一问题的争议较大，当时草案中的相关条款在
最后通过时被删去。因此，关于一物多卖的履行顺序，目前唯一欠缺的是关于一房多卖的履行顺序。
尽管司法解释关于一房多卖的履行顺序付之阙如，但考虑到土地使用权与房屋所有权的移转在物权变动规则上是一致的，根据类似事物类似处理，运用“类推适用”的方法，不难得出一房多卖的履行顺序自然也应参照《国有土地使用权司法解释》关于一地多转的规定处理。实践中，在一房多卖的数个买卖合同都被认定有效的情况下，绝大多数法官也是按照谁先办理登记、谁先合法占有标的物、是否已支付房款以及哪个买卖合同成立在先来确定履行的顺序。
二
不过，无论是人民法院依据《国有土地使用权司法解释》就一地数转作出判决，还是人民法院参照该解释就一房多卖作出判决，都会面临两个方面的问题：
其
一，由于实践中当事人通过“倒签”合同获得优先履行顺序的情形很难避免，因此在数个买受人都没有办理登记，都没有占有标的物，也都没有付款的情况下，如何认定哪个买受人订立的合同在先？
其
二，在先买受人已经合法占有标的物但未办理登记，而后买受人虽然已办理登记但未取得占有的情况下，是否一概认定已登记的买受人应优先于已合法占有标的物的买受人获得保护？
第一个问题是一个事实判断问题，但也涉及到规则本身的合理性。第二个问题则是一个极具争议的问题，因为在实践中，往往是已经办理登记的后买受人起诉已经合法占有标的物的先买受人，请求法院判决被告腾退房屋，而不少法院在依据前述司法解释作出支持原告诉讼请求的判决后，社会效果却并不是很好——且不说判决在执行中可能会遇到已合法占有标的物的买受人的抵制，判决的合理性本身也备受社会大众的质疑。
为什么此种判决结果很难得到社会的普遍认可呢？这是因为，即使当事人没有证据证明已经办理登记的后买受人与出卖人存在“恶意串通，损害第三人利益”的情形，但考虑到对多数家庭而言，房屋买卖属重大交易，买受人为实现交易目的，不仅会前往登记机关查阅该房屋的登记状态，还往往会调查房屋的占有状态，如果房屋已经被他人合法占有，一般即可认定该买受人知道或者应当知道出卖人已将标的物卖给已合法占有标的物的买受人，因此系恶意买受人；而对此恶意买受人，社会民众普遍认为法律似乎并无优先保护的正当性。
三
对于社会效果不佳的裁判结果，法官自应检讨法律适用的过程。实际上，在已办理登记的后买受人起诉已合法占有标的物的先买受人的诉讼中，法官判决支持原告的理论依据和法律依据确实值得质疑。例如，一种观点认为，已办理登记的后买受人之所以有权请求已合法占有土地的先买受人向其交付土地，其理论依据是“物权优先于债权”，因为已经办理登记的后买受人已经取得标的物的物权，而先买受人虽然已经合法占有标的物，但未取得相应的物权。据此，也有人认为，原告请求被告向其交付标的物是原告行使物权请求权中的原物返还请求权，自应得到支持。
笔者认为，上述理由不能成立。
首先，所谓“物权优先于债权”，有其特定的含义和适用范围，并不能放之四海而皆准，例如所有权人将标的物出租给他人，是否也可以依“物权优先于债权”随时主张返还标的物呢？当然不能。
其次，所谓物权请求权中的原物返还请求权，依《物权法》第34条之规定，也应仅适用于权利人向无权占有人主张返还的情形，而不能适用于向有权占有人主张返还的情形。在上述案件中，虽然被告没有办理登记，但只要其取得对标的物的占有是合法有效的，则其对标的物的占有就是有权占有，而非无权占有。
最后，在一地数转的情况下，《国有土地使用权司法解释》仅仅规定“已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持”，并未规定已经办理登记的后买受人有权请求已合法占有土地的先买受人向其交付土地。
总之，在已登记的后买受人向已合法占有标的物的先买受人主张交付标的物的诉讼中，法院判决支持原告的诉讼请求并无理论和法律依据。相反，无论从法理上看还是从法律依据上看，即使是已办理登记的后买受人，根据合同的相对性，也只能向出卖人主张合同上的权利，因为根据合同法的规定，出卖人对买受人负有两项义务：一是交付标的物；二是移转标的物所有权。出卖人仅仅协助买受人办理了登记，却未将标的物交付给买受人，自应承担相应的违约责任。
关于这一点，《最高人民法院公报》2015 年第 10 期刊登的“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”具有一定的参考意义。在该案中，臧树林于2008 年购买系争房屋，并将产权登记在其名下。 2011 年 8 月，李榛以臧树林代理人身份将系争房屋售与谢伟忠并将产权变更至谢伟忠名下。同年 10 月，连成贤与谢伟忠就系争房屋签订买卖合同并随后将产权变更至连成贤名下。 2012 年 7 月，连成贤起诉谢伟忠要求交付系争房屋，法院以生效判决确认以臧树林名义与谢伟忠签订的买卖合同无效。 2013 年 10 月，连成贤再诉至法院，要求臧树林迁出系争房屋。原审法院以连成贤为系争房屋的合法产权人为由，支持其诉讼请求。臧树林不服，提起上诉。二审法院经审理认为，生效判决已确认臧树林代理人与谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，因此臧树林占有、使用该房屋具有合法依据。产权人连成贤在从未获得系争房屋实际控制权的情况下，不得径行要求实际占用人迁出。现谢伟忠因其未能合法取得系争房屋而客观上无法履行交付房屋的义务，连成贤可向谢伟忠主张违约责任以寻求救济。二审法院遂依法作出改判，驳回了连成贤的诉讼请求。
四
在一房多卖中，尽管已办理登记的后买受人不能请求已合法占有标的物的先买受人腾退房屋，但已合法占有标的物的先买受人是否有权请求已办理登记的后买受人协助办理过户手续，从而最终取得标的物的所有权呢？显然，如果答案否定，则可能导致房屋的登记状态和占有状态一直处于不一致的情形，从而可能影响到标的物的利用。问题是，如果赋予已合法占有标的物的先买受人向已办理登记的后买受人主张权利，其理论依据和法律依据又何在呢？
在《物权法司法解释（一）》的制定过程中，草案曾一度规定在一房多卖的情形下，恶意办理登记的买受人不能优先于已经合法占有该房屋的买受人受到保护。虽然这一规定获得实务界的广泛认可，但是在讨论这一草案规定时，不少学者却表达了强烈的反对意见，理由很简单：没有理论依据和法律依据。也正因为如此，最终通过的司法解释并未就一房多卖问题作出明确规定。
不过，尽管《物权法司法解释（一）》未就这一问题作出明确规定，但为了解决实践中的问题，最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称《纪要》）第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”可见，《纪要》不仅明确了一房数卖的履行顺序应参照《国有土地使用权司法解释》的相关规定，而且就当前司法实践遇到的上述两个疑难问题提出了解决的方案，从而为实践提供了有效的指导。笔者认为，关于一房多卖情形下各个买卖合同成立时间的认定，《纪要》提出要综合考虑备案时间、合同载明的时间以及其他证据确定，自经验法则的角度看，应没有太大的问题。问题是，《纪要》规定“但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”，其理论根据和法律依据究竟何在？在实践中又如何落实呢？
五
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条的规定，在后买受人与出卖人恶意串通，损害先买受人利益的情形下，先买受人可以请求人民法院确认后买受人与出卖人订立的买卖合同无效。据此，即使后买受人已经办理登记手续，由于买卖合同被认定无效，基于要因原则，所有权也不发生移转。也就是说，出卖人仍然是标的物的所有权人，先买受人仍可请求出卖人继续履行合同，从而取得标的物的所有权。问题是，在不符合“恶意串通，损害第三人利益”的情形下，先买受人能否仅仅以后买受人系明知为由主张后买受人与出卖人所订合同相对于先买受人无效呢？
笔者认为，如果仅以后买受人明知存在先买受人为由即认定后买受人与出卖人之间所订合同无效，此既与债权的相容性特征不符，也与现行法的规定不相吻合。根据债权相容性的特征，当事人可以在同一标的物上发生多个债权债务关系，因此各国民法大多并不否定多重买卖情形下各买卖合同的有效性，除非当事人所订买卖合同符合法律规定的无效情形。我国民法也不例外，现行司法解释不仅明确规定多重买卖情形的买卖合同均可有效，而且规定只有在满足合同法第52条规定的情形时，才能认定合同无效，此其一；其
二，我国民法规定的合同无效系指绝对无效，并不包括相对无效。关于合同相对特定主体无效的情形，我国民法是通过赋予特定主体以撤销权来解决的。但我国民法规定的合同可撤销以及第三人享有合同撤销权的情形中，并不包括买受人明知标的物已经出卖给他人的情形。也就是说，先买受人要行使法律赋予的撤销权，不能仅仅以后买受人明知标的物已经出卖为理由，而是必须满足撤销权成立的要件。
根据我国《合同法》第74条及相关司法解释的规定，债权人行使撤销权包括三种情形：一是因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的；二是债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形；三是债务人以明显不合理的高价收购他人财产。据此，不难看出，在多重买卖的情形下，先买受人行使撤销权的条件是：
（1）出卖人与后买受人订立的买卖合同系明显不合理的低价；
（2）该行为对债权人造成损害；
（3）后买受人对明显不合理低价和损害债权人的事实均属明知。也就是说，在我国法上，如果认定合同相对于先买受人无效是通过赋予先买受人撤销权来实现的，则先买受人行使撤销权不仅须以后买受人主观上明知为要件，而且须以客观上属明显不合理低价以及给债权人造成损害为条件，后买受人单纯明知或者单纯的恶意并非先买受人主张撤销权或者主张后买受人与出卖人所订合同无效的充分条件。
可见，《合同法》上的撤销权显然不能为前述《纪要》的规定提供理论依据与法律依据。要想论证《纪要》这一规定的正当性，必须另寻理论依据与法律依据。