房产纠纷 法律问答
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王雨昕律师团队
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新房买家违约之后要怎样处理[律师回复] 新房交易中，若买家违约，卖家可以这么做。 先看合同约定，如果合同里有针对买家违约的处理办法，像明确了违约金金额或计算方式，卖家就能按合同要求买家担责、付违约金。要是买家交了定金，卖家可按定金罚则，直接没收定金。 买家违约后，卖家得赶紧采取措施避免损失扩大。要是卖家因为买家违约有了其他损失，比如房价跌了产生差价、房子延期出售有额外费用等，只要能证明这些损失和买家违约有关，就可以找买家赔偿。 要是买家不想担责，卖家可以先和买家协商，让其承担相应责任。要是协商不成，卖家可以走法律途径维权，去有管辖权的法院起诉，要求买家继续履行合同、付违约金或者赔偿损失。打官司时，卖家要准备好充分的证据，像购房合同、买家违约的证据、自己遭受损失的证据等，这样才能让诉求得到支持。唐山法务
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没有产权的房屋买卖合同有无法律效力[律师回复] 在日常生活中，不少人会遇到没有产权的房屋买卖情况。从法律角度看，没有产权的房屋买卖合同通常是有法律效力的。按照《中华人民共和国民法典》，大家签订关于不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同，只要法律没特别规定，或者当事人没另外约定，合同一成立就生效，没办物权登记也不影响合同效力。也就是说，只要签合同的人有相应的做事能力，是真心实意签的，不违法违规，不违背公序良俗，这个合同就是有效的。 但要注意，即便合同有效，买没有产权的房子还是有很大法律风险。比如卖家可能根本没权利卖这个房子，结果合同就没法履行了。而且房子可能还有别的问题，像被抵押或者查封了，这肯定会影响买家的利益。要是房子遇到拆迁，买家也拿不到补偿。 面对这些情况，给大家一些实用的法律建议。如果要购买没有产权的房屋，购买前一定要仔细调查房屋的真实情况，比如是否存在抵押、查封等权利瑕疵，尽量降低风险。要是合同因为房屋产权问题没办法履行了，买家可以根据合同里的约定，要求卖家承担违约的责任，赔偿自己的损失。所以，大家购买没有产权的房屋时，一定要谨慎再谨慎，保护好自己的合法权益。唐山法务
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卖房时中介给部分意向金是否需签合同[律师回复] 卖房时，要是收到了中介给的部分意向金，一定要记得签订合同，这可不是小事。 先从法律原理来讲，意向金其实不是法律里严格规定的概念，在房产交易里，它就是买方表达想买房子的一笔钱。要是不签合同，像意向金到底是啥性质、能用来干啥、啥时候能退这些关键问题，都没有白纸黑字写清楚，以后很容易闹矛盾。比如说，买方突然不想买了，中介和卖方对于意向金退不退、退多少可能就会有不同的看法。 从保障权益方面看，签合同对买卖双方都有好处。对卖方来说，签了合同就能明确和中介之间的权利和义务。能知道啥时候和买方正式签购房合同，意向金怎么变成定金。这样就能防止中介或者买方随便改变交易条件，避免自己的利益受损。对买方而言，合同能让卖方不能轻易违约，不会出现卖方把房子又卖给别人的情况。 根据《民法典》里合同编的规定，签合同可以是书面的、口头的或者其他形式。但口头约定在出问题的时候很难证明。房产交易金额大，手续又复杂，为了保证交易安全，保护双方的合法权益，建议大家签书面合同。在合同里把意向金的性质、金额、退还情况、变成定金的条件，还有房屋交易的主要条款都写清楚。这样以后就算有啥问题，也能按照合同来处理。邢台法务
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买房子中介违约，赔偿费用怎么去算[律师回复] 在房屋买卖里，要是遇到中介违约，赔偿费用怎么算得看具体情况和合同咋约定。 从合同约定方面来说，要是中介服务合同清楚写明了违约金的数额或者计算办法，通常就得按这个来。打个比方，合同规定中介没在约定时间完成过户手续，要按房屋成交价的一定比例给违约金，那就按这个比例算赔偿。不过呢，如果约定的违约金比实际损失高太多或者低太多，当事人可以找法院或者仲裁机构，让他们帮忙调整一下。 要是合同没说违约金咋算，就得算实际损失。这实际损失分直接损失和间接损失。直接损失就是因为中介违约，咱额外花的钱，像重新找房花的看房费、交通费这些。间接损失，像是房价变化带来的差价。不过要算间接损失，得是能预见的情况，而且咱自己得有证据证明损失是多少。 要是中介的违约行为特别严重，让买卖房屋的目的都实现不了，买方不光能解除合同，还能让中介退还已经交的中介费用，再赔偿相应损失。 在索赔的时候，咱得留好合同、聊天记录、费用票据这些证据，先和中介商量赔偿的事儿。要是商量不下来，咱就可以走法律途径，通过打官司或者仲裁来解决问题。这样才能更好地维护自己在房屋买卖中的合法权益。邢台法务
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