房产纠纷 法律问答
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农村住宅签合同交易是否具有效力[律师回复] 农村住宅签合同交易的效力问题，得根据不同情况来定。 要是同村村民之间进行农村住宅交易，在符合规定的情况下，交易合同是有效的。大家都知道，农村宅基地是归农民集体所有的，村民只有使用权。不过，村民自己在宅基地上建的房子，那可是实实在在归村民所有。按照咱《民法典》的说法，合同就是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。只要同村村民交易是真心实意的，不违反法律和行政法规的强制规定，也不违背公序良俗，还走完了必要的程序，比如得到了村集体的同意，那这个合同就会受到法律保护。所以同村村民交易时，一定要确保交易真实合法。 但要是非本集体经济组织成员来购买农村住宅，这合同一般就是无效的。为啥呢？因为宅基地是给本集体经济组织成员解决居住问题的，带有福利性质和身份属性。非本集体成员来买农村住宅，就违反了宅基地只能在本集体经济组织内部流转的规定。法院在处理这类案子时，通常都会判定合同无效。合同无效后，因为这个合同得到的财产要返还回去。要是没办法返还或者不用返还的，那就得折价补偿。要是有一方有错，就得赔偿对方的损失；要是双方都有错，那就都要承担相应的责任。所以非本集体成员别轻易去买农村住宅，避免给自己带来不必要的麻烦。唐山法务
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共同共有的抵押房子能否公证更改份额[律师回复] 抵押的房子如果是共同共有的，能公证更改份额，但得满足特定条件。 《民法典》规定，共同共有人对共有财产的权利是平等的。房子抵押期间，抵押人要是转让抵押财产，得及时通知抵押权人。所以，想公证更改共同共有抵押房子的份额，第一步是要得到抵押权人的同意。这是因为份额更改可能影响抵押权人的权益，毕竟不同共有人偿债能力有差别，份额一变，可能增加抵押权人实现债权的风险。 取得抵押权人的同意后，共有人要达成一致的更改份额协议。协议里要明确每个共有人新的份额比例等内容。准备好房产证、身份证明、抵押合同、份额变更协议等相关材料，共有人就可以去公证机构办理公证了。公证机构会审查协议的真实性和合法性，符合要求的就会出具公证书。 需注意，公证只是证明更改份额的协议，只具备证据效力。若想真正产生物权变动的效力，还得到不动产登记机构办理变更登记。唐山法务
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出租房房间门损坏究竟该谁负责[律师回复] 出租房房间门损坏，由谁负责要根据具体情况来判断。 要是因为租客使用不当或者故意搞破坏，按照《民法典》规定，租客得承担赔偿责任。举个例子，租客用力地开关门，把门的合页弄坏了，这种情况下，租客就得自己去把门修好，或者承担维修费用。毕竟租客有责任好好保管租来的东西，要是因为保管不当，让东西坏了或者没了，就得进行赔偿。 如果门是自然损耗导致损坏的，像门用的时间长了，正常开关造成磨损、老化，那维修责任就在房东身上。因为房东有义务保证租出去的东西能正常使用，当东西因为自然损耗影响使用时，房东就得及时去修。 要是门是被第三人弄坏的，那就得由这个第三人来赔偿或者维修。比如说有客人来，进门的时候把门弄坏了，那客人就得承担相应责任。 在实际生活中，为了避免以后产生纠纷，最好在签租赁合同的时候，就把物品损坏的责任承担写清楚。要是门真坏了，房东和租客得赶紧沟通，弄清楚损坏的原因，然后按照合同约定或者法律规定来处理。唐山法务
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