房产纠纷 法律问答
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业主被物业起诉不交物业费咋办[律师回复] 收到法院传票被物业追讨拖欠的物业费，别直接无视当做没发生。很多业主觉得自己占理就不去开庭，反而错过了当面陈述事实、提交证据的机会，法院缺席审理时会默认被告放弃申辩权利，直接认可物业提交的大部分诉求，最终判决结果大概率对业主不利。要在法院给出的举证期限内整理好所有相关材料，准时到场参与庭审，全程配合庭审流程推进。 抗辩的核心要紧扣物业服务合同的实际履行情况，不能只口头说物业不好，要拿出对应的实锤材料。比如拍到公共楼道堆着半个月没清理的垃圾的照片，小区围墙破损多日没修导致家里电动车被盗的出警记录，多次给物业打报修电话的通话截图，这些都能证明物业的服务存在明显疏漏。要是碰到物业在合同约定的收费项目之外乱加收其他费用，或是同一项费用重复收两次，可以直接拿出当初签的物业服务合同和物业公示的官方收费标准逐一比对。单纯以自己常年不在家没享受到服务为由拒交物业费，很难得到法院的支持，小区公共区域的服务是面向全体业主的，不会因为个别业主未实际居住就完全停止运营。要是物业连续三年以上从来没有通过任何合法方式催缴过欠费，业主也可以提出对应的时效抗辩。 开庭前后的任何阶段，都可以主动联系物业协商方案。比如约定减免部分不合理的欠费项目，剩下的合理费用一次性结清，双方达成一致后让物业主动向法院提交撤诉申请，整个诉讼流程就此终结，个人的涉诉公开记录里不会留下相关痕迹，也不会对后续的征信事项产生不必要的影响。相关的规则都明确写在民法典和民事诉讼法的对应条款里，所有主张都有清晰的法律支撑。律图内蒙古
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按揭房产证归属谁所有[律师回复] 不少人拿到按揭房的房产证时，会纠结这套房子到底算谁的，其实不能只看登记的名字，得结合购房时间、谁出的钱、登记状态这几个维度一起判断。 先说说婚前买房的不同情况。婚前一方直接全款买的，登记在自己名下，这套房就完全属于出资人的个人财产。如果是婚前一方贷款买房，同样登记在自己名下，结婚之后两人一起还贷的，默认房子还是归登记的那一方，要是之后离婚，得把婚后共同还掉的贷款，还有这部分房款对应的房屋增值部分，折算成现金补偿给另一方。要是婚前两人一起凑钱买房，最后房产只登记在其中一人名下，没有提前做特殊书面约定的话，一般会按共同财产来处理，拿到登记名分的那一方，要把对方当初的出资，还有这部分钱对应的房产增值部分补还给对方。 再看婚后买房的情况。结婚之后用夫妻两人的共同收入买房，不管房产证上写的是一个人的名字还是两个人的名字，都属于夫妻共同财产，真到离婚分割的时候，原则上是两边各分一半。如果是婚后一方的父母全额出钱买房，房产登记在自己家子女名下，这默认是单独赠与自己子女的，属于子女的个人财产。要是父母只出了部分首付，剩下的房贷是小两口婚后一起还的，那父母出的那部分钱算是对自己子女的单独赠与，剩下共同还贷的部分，以及这部分对应的房产增值，就按共同财产来处理。 还有不少人出于种种原因，会把按揭房登记在父母或者子女这类第三方名下，这种情况不能直接按登记信息定归属，得拿出实际的出资凭证，还有之前签过的借名买房协议这类证据，通过到法院起诉的方式确认实际产权人，不然很容易闹出产权纠纷。 房产的产权最终是以不动产登记簿上的登记信息为准的，要是夫妻两个人提前就这套按揭房的归属写过书面约定，处理的时候会优先按照这份约定来定。律图内蒙古
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一房多卖该怎么判决[律师回复] 遇到一房多卖闹到法院的情况，法官判断房子最终归谁，不是光看谁先签合同，而是有明确的考量优先级。最先受到保护的是已经完成不动产过户登记的买家，只要拿到了合法的不动产权证，法律上就已经确认你是房屋的所有权人，其他人很难再主张直接拿到房子。要是几个买家都没完成过户，那已经实际住进房子里、合法占有着房屋的人，会排在优先顺位里。如果既没人过户，也没人实际入住，法官才会按照几份房屋买卖合同实际成立的先后顺序，来确定最终能拿到房屋所有权的买家。 那些最终没能拿到房子的买家，不用硬扛所有损失，可以直接要求解除购房合同，让卖房的人全额退还你已经付的房款，同时补上对应时段的利息。除此之外还能索要实际产生的损失赔偿，甚至可以主张不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。要是卖房的签完你的合同之后，偷偷把房子抵押给了别人，或者直接又卖给了第三方，彻底让你没法拿到房子，你照样可以走同样的维权路径，要求对方承担对应的全部赔偿责任。 法官审理这类案子的时候，不会只盯着某一个单一要素看，会逐一核对每一份房屋买卖合同是不是合法有效，几方买家各自的过户进度、实际占有情况，还要查清楚买家们交易时是不是出于善意，有没有配合卖房人做虚假交易，再结合每个人的合同履行推进程度，综合判定最终的房屋归属，以及该由谁来承担损失。一旦查实卖房的是故意恶意违约，甚至刻意隐瞒房屋已出售的事实欺诈买家，法院还会酌情加重他的赔偿责任，不会让不守规矩的人轻易占到便宜。律图内蒙古
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拖欠租金后提出退押金是否可行[律师回复] 1、拖欠租金之后想退还押金行不行，得看具体情况。在租赁关系里，租客支付租金是应尽的主要责任，而房东收押金，主要是为了保证租客能按规矩履行合同，比如说好好使用租的东西、按时交租金等等。要是租客没给租金，那就违反了合同约定。按照《民法典》的说法，谁不履行合同义务或者履行得不符合约定，就得承担违约的责任。 2、要是租赁合同清楚写了，租客欠租金时，房东可以直接扣下押金来抵租金，那么在租客欠租的情况下再去要押金，大概率不会得到法律保护。 3、然而如果合同没这么写，而且租客欠的租金比押金少，那在租客把欠的租金补上，并且按照约定承担了违约的后果（像合同里规定的违约金）以后，剩下的押金是可以要求退还的。 4、要是房东和租客就押金应不应该退这事有了矛盾，可以先心平气和地商量。要是商量不拢，不管是房东还是租客，都能去法院起诉，或者按照合同的规定去申请仲裁解决。律图包头
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新买房子墙面荫水潮湿，找物业怎样赔偿[律师回复] 1、买的新房墙面出现了荫水潮湿问题，要是想找物业要赔偿，可以这么办。先搞清楚到底该谁负责。要是房子还在质保期内，墙面荫水一般就是房屋质量不行，这种情况下责任得开发商担着，物业正常是不用负责的。只有当物业有明显过错，比如没及时帮着处理问题啥的，才需要承担相应责任。要是房子过了质保期，且荫水是公共设施出问题导致的，那物业因为有维护管理的职责，就得担责。 2、接下来要收集证据。给墙面荫水潮湿的情况拍拍照、录录像，像购房合同、保修协议，还有和物业交流时候的记录，这些都要留存好，最好是能够保持原件，方便之后找他们索赔的时候用。 3、做好前面的准备工作后，就可以和物业沟通了。以书面形式正式告知物业你要他们赔偿，说清楚墙面荫水的具体情况、给你造成了哪些损失，以及你希望他们以什么方式赔偿、赔偿多少钱。可以给他们发函，也可以直接去物业办公室当面谈，不管哪种方式，都要把沟通的过程记录下来。 4、要是物业不肯赔偿，或者你们双方没办法达成一致意见，你可以向当地房地产管理部门、消费者协会这些相关部门投诉，让他们帮忙调解。要是调解没用，就看看购房合同里有没有仲裁条款，有的话可以申请仲裁；也能直接去法院起诉，要求责任方把墙面修复好，并且赔偿荫水给你带来的其他经济损失。律图内蒙古
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