房产纠纷 法律问答
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农村自建房卖给非本村人。现在要翻建[律师回复] 农村自建房卖给非本村人，通常不能翻建。 根据《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村宅基地使用权与集体经济组织成员身份密切相关，只有本集体经济组织成员才有资格取得宅基地使用权。将农村自建房卖给非本村人，这种买卖行为违反了法律法规的强制性规定，一般会被认定为无效。 在买卖行为无效的情况下，非本村人购房者不具备宅基地使用权，也就不符合翻建条件。同时，根据住房城乡建设部等5部门关于加强农村房屋建设管理的指导意见，对农房实施改扩建，应当依法办理用地、规划建设等有关审批手续。非本村人无法获得相关审批，不能进行翻建。陈侃律师
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我们是房东，租客六月时候说想提前退租，一开始他们跟我们说不租了的时候，我们说的是那先把没交齐的房租交齐，因为房租是按年付的，一年六万，他们应该在去年十二月就交齐，结果还差一万一直没给我们，我们就说那先把剩下一万给我们，然后我们会挂出去招租，在合约期内找到新的人租出去，会把剩下的天数的钱退给他们，租不出去的话房屋空置损失不能我们承担，因为是他们先提前违约，当时他们是同意的。而且他们也一直没说清楚他们到底什么时候会全部搬走，我们是租的1-3楼，他们的意思好像是一楼厂搬走，二三楼还要用，可能会住到十月，因为剩下一万的租金是11月12月的钱。他们的意思就是十月前我们没租出去，他们就继续住着，租出去了他们就搬走。然后我们也及时的把招租公告贴出去了，就是没拍照。后来昨天他们要搬机器了，不肯把一万给我们，我妈就把一楼卷帘门先拉下来了，没有上锁我妈没有钥匙，他们就报警了，警察来了说先把纠纷解决了再搬东西，我们下午就去矛调中心，本来是想协商这个租金的事情。结果她又突然自己说他们继续租到年底，不提前退租了，然后到期不续约这样。到时候到期了收房的时候如果没什么问题押金该退会退。然后当着矛调工作人员的面签了一个补充协议。不过我今天看那个补充协议她没写不提前退租，反而写12月30日前房东无权把房租给别人，他们12月30日白天全部搬走。我们以为调解完了，她回来以后也立马把我们贴在门口的招租公告给撕掉了。结果调解结束才两小时左右，她又找我要我妈名字，又找我要合同照片，第二天这个租客又要了我电话说律师要来联系我。然后说六月就跟我们说了不租了。我目前还没有接到对方律师的电话。相当于可能又要反悔了。而且他们的理由是他们不算违约，说是因为有两次我爸妈这边没经过她同意进入三楼。这个事又是这样的:租客他们三楼的门是一直开着的没有锁，然后去年有一次我妈看三楼的空调水管水一直顺着墙流，觉得这样对墙不好就直接进了三楼去弄了下水管，进去以后才发现床上躺着个人没穿衣服，弄好水管就马上出来了。后来今年四月他们在三楼养了只狗，我爸妈跟租客一开始在微信上沟通不能养宠物，没谈拢，当时快要晚上十一点了，他们就选择直接下楼当面沟通，门开着他们就敲了个门没等租客同意就进去了。说着说着就吵起来了，租客报警了后来警察来了协商好了狗的事情。现在他们说我们两次这样侵犯了他们隐私权，所以他们才想要提前退租。以这个理由来证明不是他们违约要提前退租。如果他们以我们侵犯他们隐私权为理由起诉我们退剩余租金和押金，这理由能成立吗？而且已经签了补充协议协商好了继续履行合同到期不续约，她如果又说不租了要提前退租，起诉我们退剩余租金和押金，这算二次违约吗？我们需要全额退还剩余天数的租金和押金吗？能争取几个月的空置期？因为现在是淡季房子很难租。[律师回复] 以下是对您问题的分析解答： - **关于侵犯隐私权理由是否成立**：根据《民法典》第一千零三十二条规定，隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息，自然人享有隐私权，任何组织或者个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅等私密空间。您父母未经租客同意进入其租赁的三楼空间，虽有维修水管和沟通宠物问题的原因，但这种行为确实可能侵扰到租客的私人生活安宁，构成对其隐私权的侵犯。不过，租客以此为由要求提前退租并退还剩余租金和押金，是否能得到法院支持，需视具体情况而定。若租赁合同中明确约定房东擅自进入房屋属于违约行为，租客有权解除合同，那么租客以此为由退租可能会得到支持。若合同未明确约定，法院会综合考虑侵权程度、对租客生活的影响等因素来判定，不一定会直接支持其退租及退费请求。 - **关于是否构成二次违约**：双方已签订补充协议，约定继续履行合同至12月30日，若租客再次违反该协议提前退租，构成违约。因为补充协议也是合同的一部分，双方应按照协议约定履行义务，租客擅自违背约定，属于二次违约。 - **关于是否需全额退还租金和押金**：通常情况下，若租客二次违约提前退租，您无需全额退还剩余天数的租金和押金。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租客提前退租会给您造成房屋空置等损失，您可依据合同约定或法律规定，从剩余租金和押金中扣除相应金额作为赔偿，但具体扣除数额需根据实际损失情况确定。 - **关于空置期的争取**：目前法律没有明确规定空置期的具体时长，法院一般会根据公平原则和诚实信用原则，结合案件实际情况确定。鉴于当前是淡季房子难租，您可向法院说明实际情况，提供当地房屋租赁市场的相关证据，如周边房屋出租信息、中介证明等，证明房屋空置的合理期限，争取较长的空置期补偿，一般来说，1-3个月的空置期赔偿在合理范围内，但最终结果由法院酌定。 建议您保留好相关证据，如租赁合同、补充协议、沟通记录、招租公告张贴痕迹等，以便在可能的诉讼中维护自己的权益。陈侃律师
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罗律师您好，我们是房东，租客六月时候说想提前退租，一开始他们跟我们说不租了的时候，我们说的是那先把没交齐的房租交齐，因为房租是按年付的，一年六万，他们应该在去年十二月就交齐，结果还差一万一直没给我们，我们就说那先把剩下一万给我们，然后我们会挂出去招租，在合约期内找到新的人租出去，会把剩下的天数的钱退给他们，租不出去的话房屋空置损失不能我们承担，因为是他们先提前违约，当时他们是同意的。而且他们也一直没说清楚他们到底什么时候会全部搬走，我们是租的1-3楼，他们的意思好像是一楼厂搬走，二三楼还要用，可能会住到十月，因为剩下一万的租金是11月12月的钱。他们的意思就是十月前我们没租出去，他们就继续住着[律师回复] 请你明确一下问题哦，比如是想让我分析租客后续各种行为的法律后果，还是给您应对租客行为的建议，又或者是其他方面呢？这样我就能更准确地帮到你啦。不过从目前情况看，以下是一些可能的分析： 租客提前退租构成违约，按照你们当时的约定，他们应先补齐房租，然后您帮忙招租，这一约定对双方有法律约束力。如果租客后续不按照约定补齐1万元房租，您可以基于合同违约追究他们的责任。 若他们改变主意又说继续租到年底，且签订了补充协议，补充协议同样具有法律效力。如果租客再次反悔不租，属于二次违约，您可以要求他们承担违约责任，比如赔偿房屋空置期损失等。同时，保留好相关证据，像聊天记录、补充协议、招租记录等，以便在必要时维护自己权益。陈侃律师
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没有入住要物业是不是便宜点[律师回复] 没有入住物业费有可能便宜点。 目前全国已有10多个城市出台了空置房物业费打折的政策。如兰州市规定，业主或物业使用人未入住或入住后不使用的房屋，提前书面提出申请，经物业服务人登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。长沙市则规定，交房次月起连续空置至第24个月，按收费标准的70%交纳，从第25个月起至空置结束，按90%交纳。镇江市也明确，对连续空置6个月以上的住宅，经业主书面告知、物业服务企业确认后，空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%交纳，空置超过24个月的由双方协商确定，未协商或未能达成一致的，继续按照70%交纳。 不过，具体情况因地区而异，建议查询当地住建局官网的《物业管理条例实施细则》，或拨打12345政务热线咨询当地的空置房物业费政策。陈侃律师
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遇到女儿出嫁主持词侵权怎样解决遇到女儿出嫁主持词侵权，可先与侵权方沟通协商，要求其停止侵权行为并进行赔偿。若协商无果，可收集相关证据，如主持词原文、侵权使用的证据等，向人民法院提起诉讼，通过法律途径维护自身合法权益。1.6k浏览
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三期妇女被开赔多少三期妇女被用人单位违法开除，赔偿标准为经济补偿标准的二倍。经济补偿按工作年限计算，每满一年支付一个月工资；六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，支付半个月工资。若月工资高于当地上年度职工月平均工资三倍，按三倍数额支付，补偿年限最高不超十二年。1.7k浏览
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起诉未成年保护案件需多长时间起诉未成年保护案件所需时间因适用程序而异。适用简易程序审理的，应在立案之日起三个月内审结；适用普通程序审理的，一般在立案之日起六个月内审结，有特殊情况经批准可延长。若案件上诉，二审应在第二审立案之日起三个月内审结。1.4k浏览
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