土地房产 法律问答
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作为租赁方，签办公区域合同要注意什么[律师回复] 咱们作为租赁方签办公区域合同，得留意不少事儿。 首先是合同主体。咱得搞清楚出租方是不是房屋的所有权人，或者有没有合法的转租权。可以让对方提供产权证明、身份证明这些文件，这样能保证合同是合法有效的。要是没确认好，之后可能麻烦不断。 租赁条款也很关键。要把租赁房屋的具体位置、面积、装修状况这些信息写清楚。租赁期限也得明确，包括什么时候开始、什么时候结束，还有能不能续租、续租要满足啥条件。租金和支付方式也得说明白，像租金是多少、多久付一次、用啥方式付，同时还要搞清楚物业费、水电费这些费用包不包含在租金里。 双方的权利义务也不能忽视。出租方有义务提供能满足办公需求的房子，并且负责维修和保养。咱们租赁方呢，得合理使用房屋，不能随便改变房屋结构。对于房屋维修责任由谁承担、费用怎么算，都要详细约定好。 违约责任方面，得明确双方啥情况算违约，以及违约了要承担啥责任。比如出租方没按时交房，或者咱们没按时付租金，这些情况该怎么处理，这样才能保障自己的权益。 另外，合同里的解除条款也要关注。要知道在什么情况下双方有权解除合同，解除合同要怎么通知对方，以及要不要赔偿、赔多少。合同里的保密条款、保险条款等，也得仔细看看。宜昌法务
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明知房屋有抵押，承租人有无优先购买权[律师回复] 承租人就算明知房屋有抵押，也享有优先购买权。按《民法典》规定，出租人要是出卖租赁房屋，得在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人有同等条件下优先购买的权利。但有个例外，要是房屋在出租前就已设立了抵押权，因抵押权人实现抵押权而发生所有权变动，承租人就没这优先购买权了。 其实，一般来讲，只要租赁关系是真实的，不管承租人知不知道房屋有抵押，只要出租人要卖房子，承租人就有优先购买权。但要是房屋在出租前就抵押出去了，后来抵押权人实现了抵押权，让房屋所有权发生了变动，承租人就不享有优先购买权了。 要是出租人没在合理期限内通知承租人，或者有其他侵害承租人优先购买权的情况，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。不过，承租人不能主张出租人与第三人签的房屋买卖合同无效。所以，承租人在遇到这种情况时，可以通过法律途径要求出租人赔偿损失，但别想着直接否定出租人和第三人的合同效力。襄阳法务
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房客不交租金，中介要承担责任吗[律师回复] 一般来说，房客不交租金，中介不用担责。在房屋租赁里，中介主要提供居间服务。其义务是给委托人报告订合同的机会，或者提供订合同的媒介服务。只要中介按合同约定，如实报告订合同相关事项，促成房东和房客的租赁合同成立，就完成居间义务了。 法律规定，除非中介故意隐瞒订合同的重要事实，或提供虚假情况、损害委托人利益，否则委托人要按约定支付报酬。房客不交租金，这是房东和房客之间的违约纠纷。按合同相对性原则，违约责任得由违约的房客承担。 但要是中介和房东的服务合同有特别约定，比如约定中介对房客付租金有监督、催缴义务，或者约定房客不付租金时中介要担责，那中介就得按合同约定担责。 所以，通常房客不交租金中介没责任，但具体中介是否担责，要根据中介合同约定确定。给大家一些建议：房东在和中介签服务合同时，要明确约定中介对租金支付的相关责任；遇到房客不交租金情况，先看合同约定，按约定处理纠纷，若协商不成，可考虑通过法律途径解决。恩施法务
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租房合同没满期房子卖了，合同是否还生效[律师回复] 很多租客会担心没到期时房东把房子卖了怎么办。其实法律有“买卖不破租赁”原则，要是在租房合同没到期时，房子被房东卖出去了，原先的租房合同依旧是有效的。 也就是说，在租客按照租赁合同占有房子的这段时间里，房子所有权发生变化，并不影响租赁合同的效力。房东在租赁期间卖房后，原租赁合同对新房东同样有效。新房东得按照原合同约定继续履行义务，不能随便让租客提前搬走。要是新房东要求租客提前腾房，租客可以拒绝，因为这是新房东违约了。这时，租客能依据原合同要求新房东承担违约责任，像赔偿违约金、赔偿违约带来的实际损失等。 另外，房东卖房时，要在合理时间内通知租客，因为租客在同等条件下有优先购买权。如果房东没通知租客，侵害了这项权利，租客可以要求房东赔偿损失，但不能因为这个就说房屋买卖合同无效。所以，遇到这种情况租客不用慌，自己的权益是受法律保护的。恩施法务
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售后返租时返租方违约应怎样担责[律师回复] 售后返租是指购房人买了房产后，把所购房产返租给开发企业，从而获得定期租金收益。当返租方违约时，有以下担责方式。 要是合同有明确约定，售后返租双方一般会签合同，合同中若对违约情形和责任承担方式有明确说法，像约定逾期支付租金要付违约金，那违约方就得按约定支付。要是约定了解除合同的条件，满足这些条件时，守约方可以解除合同，还能要求赔偿损失。 若合同没明确约定，按照《中华人民共和国民法典》，返租方违约给对方造成损失时，损失赔偿额要和违约造成的损失相当，其中包括合同履行能获得的利益，但不能超过违约方订立合同时预见或应该预见的违约可能造成的损失。比如返租方违约让房产闲置，购房人没办法按预期获得租金收益，这部分损失要得到赔偿。 如果返租方明确表示或者以行为表明不履行主要债务，或者迟延履行主要债务，经过催告在合理期限内还是没履行，买方有权解除合同，还能要求返租方返还已支付的款项、支付违约金以及赔偿损失等。 遇到售后返租违约情况，建议先查看合同约定，按约定处理；合同无约定则依据法律规定维护自身权益，并保留好相关证据，以便主张权利。恩施法务
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