房产纠纷 法律问答
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房屋转让费能不能予以退还[律师回复] 在房屋转让过程中，房屋转让费能不能退还得看具体情况。下面从不同方面来分析。 要是合同无效或者被撤销了，一般转让费是要退还的。像转让方没有合法的转让权利，或者房屋根本不满足转让条件，这都会让合同变得无效。按照《民法典》的说法，合同无效或者被撤销后，因为这个行为拿到的财产就得返还。要是双方都有错，那就各自承担相应的责任。比如说转让方隐瞒房屋存在重大质量问题，受让方在不知情的情况下签了合同，之后发现问题合同被撤销，转让方就得把转让费退给受让方。 要是一方违约导致合同没法履行，违约的那一方就得承担责任。要是受让方违约，转让方可能就不会退还转让费。但要是转让方违约，受让方不仅能要求退还转让费，还能让转让方赔偿损失。比如转让方把房子又卖给了别人，导致受让方无法正常受让房屋，这就是转让方违约，受让方可以主张自己的权益。 如果是因为不可抗力这类不能怪双方的原因，导致合同没法履行，转让费可以按照公平原则来处理。双方可以商量着退还部分或者全部转让费。 另外，合同里关于转让费退还的具体约定也很重要。要是合同明确说了在某些情况下转让费怎么退还、有什么条件，那就得按照合同来。 建议大家在进行房屋转让时，仔细审查合同条款，明确双方权利义务。遇到问题及时咨询专业法律人士，依法维护自己的合法权益。绵阳法务
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卖房人把房子抵押出去了，然后又把房子卖给我，一直没告诉我实情[律师回复] 结论先说：卖家隐瞒房屋已抵押就卖给你，属于典型的欺诈或违约，你有两个方向的维权路径。第一，民事层面：卖家未告知抵押、影响你办过户或居住，构成违约甚至欺诈，你可以要求解除合同、返还已付房款并主张赔偿（包括差价损失）；如果能证明他根本不想履约、故意隐瞒，还可依据消费者权益或合同约定要求惩罚性赔偿。第二，抵押权优先于你的买卖：房子上的抵押如果没解除，你过户会被卡，银行作为抵押权人有权就房屋优先受偿。建议立刻去不动产登记中心查这套房的抵押、查封状态，把合同、付款凭证、卖家隐瞒的证据留好。协商不成尽快起诉，并可申请财产保全冻结房屋，防止卖家再转卖或抵押。提醒：买房前一定要查产调，这一步能避开绝大多数坑，现在补救就靠证据和法律程序。贾凤强律师
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缺少房屋所有权证可进行房屋评估吗[律师回复] 没有房屋所有权证也能对房屋进行评估，不过会受到不少限制。 从评估操作层面来说，就算没有房屋所有权证，评估机构也有办法。他们会实地查看房屋，了解房屋的面积大小、结构类型、装修状况等实际情况，再结合房屋所处的地段等因素，用市场比较法、成本法等专业方法来估算房屋价值。就好比，看看周边类似房屋卖多少钱，以此来推断这套没证房屋大概值多少。 但少了房屋所有权证，麻烦也不少。一方面，产权不明确会让评估结果不太靠谱。没有产权证书，就搞不清这房子到底归谁，也不知道房子有没有产权纠纷，或者是不是已经被抵押出去了。这就可能导致评估出来的价格和房子在市场上真正能卖的价格不一样。另一方面，没证的房子可能存在合法性问题。要是这房子属于违章建筑，那评估价值就会大大降低，甚至根本没法正常评估。 没证的房子虽然能评估，但评估报告的用处和可信度都会受到影响。在这种情况下，建议大家先想办法解决房屋产权证书的问题，这样才能得到更准确、更有效的评估结果，避免后续可能出现的麻烦和损失。绵阳法务
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如何让房子在名下又不能被执行[律师回复] 在生活里，有人想让房子在自己名下却不被执行。其实，这种情况得符合法律规定的可不被执行情形才行。 要是这房子是被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房，法院能查封，但不能拍卖、变卖或者拿去抵债。打个比方，一家人就这一套房子用来居住生活，没了它就没地方住，那法院一般就不会对它进行拍卖等操作。不过，要是房子面积过大，超过了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，法院就可以根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所需的居住房屋和普通生活必需品后，对房子进行执行。 还有一种情况，如果房屋存在合法有效的租赁关系，并且在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面租赁合同，同时租客也已经实际占有使用了房屋，那么在执行的时候就会考虑租赁权的问题。 但大家要清楚，不能用恶意转移财产这类违法手段来避免执行。要是在债务产生之后，为了逃避执行，把房屋虚假登记在自己名下，或者故意给房子设置不合理的权利负担，一旦被发现，这些逃避执行的行为都会被认定无效。而且，还可能会被罚款、拘留，情节严重的话，甚至会构成拒不执行判决、裁定罪。所以，大家在处理房屋相关问题时，一定要在合法合规的框架内进行。绵阳法务
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手续不齐全的建成房屋怎样去维权[律师回复] 手续不齐全的建成房屋维权，得根据不同情况来处理。 要是手续不全是行政部门不作为、拖延审批导致的，可以选择提起行政复议或者行政诉讼。行政复议要向作出行政行为部门的上一级主管部门，或者同级人民政府提出，让他们对审批行为进行审查并处理。要是对复议结果不满意，能在规定时间内到有管辖权的人民法院提起行政诉讼，要求法院判决行政部门履行法定职责，依法审批相关手续。 还有一种情况，房屋建造时符合规划和政策要求，只是因为历史原因造成手续不全，这时候要积极和当地政府相关部门沟通，说明实际情况，按照要求补充完善手续。如果被认定为合法建筑，在拆迁等情况发生时，是可以获得合理补偿的。 要是房屋因为没有合法审批手续，被认定为违法建筑面临拆除，咱们可以要求行政部门拿出认定违法建筑和处罚的法律依据与事实证据。要是觉得行政部门的认定和处罚存在违法或者不合理的地方，能通过行政复议、行政诉讼等途径，请求撤销或变更相关行政决定。 在整个维权过程中，大家一定要收集保存好房屋建设、审批、缴费等相关证据。要是遇到复杂情况，必要时可以咨询专业律师，获得更精准的法律帮助。绵阳法务
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