房产纠纷 法律问答
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交了房子定金且签认购协议能否退[律师回复] 买房交了定金还签了认购协议，定金能不能退得看具体情况。要是因为购房者自己不想买了，按照《民法典》里的定金罚则，付了定金却不履行约定，或者做得不符合规定，没办法让合同达成目标，那可就别想让开发商退定金了。这就好比你答应买东西，付了定金又突然不要了，人家自然不会把定金再给你。 要是开发商把房子卖给别人了，或者出现其他问题，导致合同没办法继续履行，那就是开发商违约了。按照法律，收了定金还不履行的，就得双倍返还给购房者。这种情况下，购房者是有权利要求开发商双倍退款的。 另外，要是遇到一些不能怪双方的事儿，比如突发的自然灾害等不可抗力，让房子没法正常买卖，又或者政策改了，购房者没了买房资格等。在这类情况下，购房者可以要求退还定金。 真碰到定金退还的问题时，购房者要留个心眼，把认购协议、交定金的凭证这些证据都收集好。先和平地和开发商沟通协商，说不定事儿就解决了。要是和开发商谈不拢，也别着急，可以向消费者协会投诉，让他们帮忙调解，也可以通过申请仲裁或者去法院起诉来解决。律图林芝
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购买商品房的商铺用作车库行不行[律师回复] 1、打算买商品房的商铺来当车库用，得考虑一些法律问题。 建设规划里，商铺和车库的用途和性质规定不一样。规划用途是主管部门审批定下来的，要是私自把商铺当车库用，改变了建筑物规划用途，就违反了城乡规划相关规定。相关部门能责令整改，让恢复原状，还可能罚款。 2、商铺产权证书上登记的用途是商铺，要是当车库用，后续交易、抵押等产权流转时会有麻烦。因为登记用途和实际用途不一致，交易可能没法顺利进行。 3、如果想把商铺用作车库，可以先向相关部门申请改变房屋用途。要是符合城市规划、消防安全等要求，获批后按程序办变更手续，就能合法当车库用。要是没获批，别私自把商铺改成车库，不然会有法律风险和经济损失。律图阿里
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房子已入住，按揭贷款办不出怎么解决[律师回复] 房子住进去了，可按揭贷款却办不下来，这该怎么办？下面为你提供解决办法。 先看购房合同怎么说。合同里也许会明确贷款办不下来的处理方式，比如要求购房者在规定时间内自己凑钱补足房款，或者可以解除合同但要付些违约金，那就按合同来。 要是因为购房者自身问题，像信用差、收入证明不够等导致贷款失败，可试着跟银行说说，补充些能证明自己还款能力的材料。也可以多交些首付、少贷点款，增加贷款获批几率。要是银行还是不批，就和开发商商量，看能否改成分期付款。要是商量不成，购房者可能得担违约责任。 要是开发商的问题，比如手续不全、房子有产权纠纷，使贷款办不下来，购房者有权解除合同，还能让开发商退还已付房款和利息，并且让其承担违约责任。 要是因为政策变动、银行贷款政策调整等双方都没责任的情况导致贷款办不下来，双方可以协商解除合同，开发商要退还购房者已付房款。律图昌都
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怎样认定多笔房屋买卖合同的效力[律师回复] 1、判断多笔房屋买卖合同的效力，可以从下面几点入手。合同主体方面，参与合同的双方得有相应的民事行为能力。要是有一方是无民事行为能力人，那合同就不具有效力；要是限制民事行为能力人，得经过法定代理人同意或者追认，合同才有效。 2、合同有效的一个关键是意思表示得真实。要是当事人在签合同时遇到欺诈、胁迫等情况，导致意思表示不真实，受欺诈或者胁迫的一方可以请求法院或者仲裁机构撤销合同。 3、合同内容不能违反法律、行政法规的强制规定，也不能违背公序良俗。举个例子，要是买卖的房屋是违章建筑，那这个房屋买卖合同因为违反法律规定就无效。 4、合同符合法定形式也很必要。房屋买卖合同通常要采用书面形式，还得办理相关手续。只有满足这些法定形式和手续要求，合同效力才更有保障。 5、要是存在多笔买卖合同，出现了一房多卖的情况，在合同都有效的前提下，一般会按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序来确定权利保护的先后顺序。律图山南
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房屋买卖合同未交定金还有效么[律师回复] 1、没交定金，房屋买卖合同也有可能是有效的。定金不是让房屋买卖合同生效的必需条件。 2、按照《中华人民共和国民法典》的说法，合法成立的合同，从成立的时候起就生效，不过要是法律有别的规定，或者当事人有其他约定，那就另说了。要是大家用合同书的形式来订立房屋买卖合同，等当事人都签了名、盖了章或者按了指印，合同就成立了。 3、在房屋买卖里，定金一般就是起到担保的作用，是为了保证合同能够顺利履行。要是合同中约定了定金条款，如果付定金的一方不履行债务，或者履行得不符合约定，导致合同目的没办法实现，那就不能要求返还定金。要是收定金的一方不履行债务，或者履行得不对，让合同目的实现不了，就得双倍返还定金。 4、所以，就算没交定金，只要房屋买卖合同符合下面这些条件，合同就是有效的。其一，签合同的人得有相应的民事行为能力；其二，签合同是当事人真实的意思；其三，合同不能违反法律、行政法规的强制规定，也不能违背公序良俗。要是有一方没按约定交定金，可能就违约了，另一方可以依据合同追究对方的违约责任。律图那曲
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