房产纠纷 法律问答
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买到的二手房被恶意长期租赁该如何处理[律师回复] 法律分析： （1）房屋买卖合同是规范买卖双方权利义务的重要依据。若其中明确约定了房屋租赁情况，卖方违反约定即构成违约，买方有权依据合同追究其违约责任。 （2）“买卖不破租赁”原则旨在保护合法租赁关系，但恶意长期租赁以损害买方利益的行为不受保护。《民法典》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为也无效。 （3）协商是解决纠纷的优先选择，和平解决能节省时间与精力。若协商无果，向法院提起诉讼是有效途径，请求确认租赁合同无效以维护自身权益。诉讼中申请财产保全，能防止卖方转移财产导致判决难以执行。 提醒： 签订房屋买卖合同时仔细审查租赁条款，交易过程中留意是否存在恶意租赁迹象，遇到问题及时咨询法律专业人士。律图那曲
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二手房违约金强制执行的条件是什么[律师回复] （一）获取生效法律文书，通过诉讼或仲裁明确违约方支付违约金的具体金额与方式。比如在二手房交易纠纷中，向法院起诉或申请仲裁，等待有法律效力的判决或裁决结果。 （二）等待履行期限结束。生效法律文书会规定违约方支付违约金的时间，等这个时间到了，若违约方没支付，守约方就可进一步行动。 （三）权利人及时申请。守约方要在规定时间内，向有管辖权的法院提交强制执行申请书和相关材料，让法院启动执行程序。 法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。律图林芝
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二手房买方违约卖方实际损失该如何赔偿[律师回复] 二手房买方违约时，卖方实际损失赔偿需依合理规则进行。 1. 合同有明确且合法的违约赔偿约定时，应按约定执行，这体现了契约精神，保障交易的稳定性。比如约定按房屋总价一定比重支付违约金，就依此确定赔偿数额。 2. 合同无约定的情况下，卖方要证明实际损失。对于房屋价格波动的差价损失，借助专业评估机构确定违约时与合同履行时房屋市场价值差额；而额外支出的合理费用如中介费等也应计入。 3. 卖方务必保留好各类证据，像合同、费用凭证、评估报告等。先尝试与买方友好协商赔偿，若协商无果，可向法院提起诉讼，让法院依据具体情况公平判定赔偿金额，以此有效弥补卖方实际损失，维护卖方合法权益，确保二手房交易中的公平与正义。律图那曲
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二手房打官司要多久[律师回复] 法律分析： （1）简易程序：适用于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单二手房案件，从立案起三个月内审结。这一程序能快速处理简单纠纷，节省当事人时间和司法资源。 （2）普通程序：一般的二手房案件若适用普通程序，立案起六个月内审结。特殊情况经本院院长批准可延长六个月，还需延长则报请上级法院批准。这是为应对复杂案件所需时间。 （3）二审程序：对判决上诉的二手房案件，二审立案起三个月内审结，特殊情况院长批准可延长；对裁定上诉的案件，二审立案起三十日内作出终审裁定。 案件复杂程度、证据收集情况、法院案件排期等会影响实际时长。 提醒： 打二手房官司前，要充分考虑审理程序和可能时长。建议提前收集好证据，做好诉讼时间规划。律图林芝
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二手房买卖一方违约怎么终止合同[律师回复] 首先呢，咱们得清楚违约方具体都有哪些违约行为，以及合同里对违约责任是咋约定的。就像《民法典》讲的那样，要是一方违约啦，那另一方就有权利要求违约方承担违约责任哦。 要是双方在合同里已经约定了违约终止条款呢，那就可以按照约定来解除合同啦。比如说约定了在一方违约达到一定程度的时候，另一方就有权终止合同。 要是没约定违约终止条款呢，非违约方可以给违约方发一份书面通知，让违约方在一定的期限内把违约行为纠正过来。要是违约方没在规定的期限内纠正，非违约方就可以向法院提起诉讼，请求解除合同。 在准备解除合同之前呢，非违约方一定要尽量把违约方违约的证据保留好，像书面通知呀、聊天记录啦、转账凭证之类的，这样在以后的诉讼过程中，就能更好地维护自己的合法权益啦。 总而言之呀，在二手房买卖的时候，如果一方违约了，非违约方就得按照合同的约定和法律的规定，采取合适的措施来终止合同，同时也要维护好自己的合法权益哦。拉萨法务
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