租房合同签订2年，交费半年并且交纳了履约保证金，请问，履约保证金能退还吗？

根据国家有关政策法规，可按以下准则掌握：
一、原承租人要求续租时的处置
1.租约到时，承租人要求续租，而出租人则要求合法变换原租约要求的。如原租金过低，出租人把租金提高到靠近国家，即房屋所在地人民政府限定的私有房屋租金准则，或者在国家无限定准则的地区，根据平等合法的原则，参照较高的房屋所在地租金的事实上水准，定出合法的新的租金，如果原承租人不认可，就是放弃优先承租权，出租人即可与他人建立租赁关系;如果原承租人认可这些合法的要求，应另订租赁合同;将新要求写进去，将原已期满的时限换写为新商定的时限，并向鉴证机关登记(城市私房应报房屋所在地房管机关备案)。新租赁合同成立后，当任何一方有过失或有意侵害了另一方的正当权益时，就有可能影响新合同的效力。如在完成租赁合同的登记(备案)手续后，出租人提议收取押租或其他额外花费，妨碍承租人寓居使用，或承租人不按合同限定交租(拒交或拖延)，则另一方能够提议解除租赁合同，并要求违约人支付惹起的花费和赔偿失去的合法权益。
2.租约到时后，如果出租人无提议新的要求，承租人按原租约继续交租又被其接受，则视为租赁关系延续，并且是不定期的租赁关系，出租人无正当借口时，不得终止。
3.租约到时后，如果出租人因自住需要，不愿意继续出租，未订立续租合同，则承租人就应将房屋返还出租人。如果承租人在当地政府限定的或两方商定的时期内确实不能找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁时限，并有道义协助承租人找房。承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在当地政府许可范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申谓法院强制其乔迁并令其交占房期间的房租。
二、出租人要求按原租约要求继续出租，承租人不认可时的处置
1.如果承租人在租约期满后，不认可出租人按原租赁合同的要求续租，而要求降低租金，或要求出租人对房屋维修改建、要求允予变动房屋用途才续租，即作原租约终止或按新租约不成立处置。承租人应在出租人要求的合法时限内找房乔迁，出租人也有道义帮助找房。承租人乔迁前占用原房的，应照前租约交房租。
2.出租人以原租约期满为因随意抬高房租的，通常不应予，但出租人与承租人另有商定的除外。当承租人不积极找房或找到了房逾期不迁时，出租人能够抬高租金准则;如这时两方争持不下，应按照可加租的精神，由房管机关作出仲裁，或由法院作出裁决。
三、出租人外出未归，租赁合同期满，而出租人又无任何续租的明确表示时(包括书面的或表面的或行动的)的处置
1.承租人通知出租人的近亲属、单位或签证部门按到时日乔迁的，作原租约未延续不再交租金处置。
2.承租人通知出租人回去之前或向承租人明确表态前，按续租处置，可按原租约补交租金，也可按月将租金交由上述人代收立据转交出租人，自得知出租人不续租的意思表示之日起，始作不续租处置。
3.承租人在租约期满后又续住该房至出租人折回或有明确表态之日，如果承租人要求出租人支付借贷金的，原则上不应予，只有在出租人自愿的情况下，才可免收这段过时占用的租金。
4.承租人在租约奏效期间如私行把房屋转租、转让或转借，或与人交换、出卖、赠与等，按侵权做法处置。出租人回去后可追讨原房并要求赔偿损失和返还违法所得，有关部门可予罚金或对违法所得予以没收。如果承租人趁房主不在利用承租的房屋进行违法活动，损害公共利益，或不服从以上适当处置，出租人有权就受到的损失向承租人要求赔偿，并申请房屋所在地法院强制执行。