一房多卖最终房产归属谁

[律师回复] 在二手房买卖过程中，有时会出现房主一房二卖，甚至一房多卖的情况。之所以发生这种情况，很多是因为在合同签订后，未过户或交付前，房价大幅增长或房主认为原来卖少了，与买方协商想加价又无法达成一致，想解约，买方又不同意。卖方干脆直接把房产再卖给他人，想以这个行为导致原合同无法履行，以达到解约的目的，甚至觉得多卖些钱，承担了违约金也合算。 那么一旦发生房主与多个买家签订了买卖合同，且各自履行到不同程度时，毕竟房子只有一套，只能卖给一人。 根据法律规定，发生房主一房多卖，且合同均有效，买方都要求继续履行合同的情况下，应按以下顺序履行买卖合同： <br/>一、已经办理产权登记的买卖合同。房屋所有权以登记为准确定其归属，如果几份买卖合同中，有一份不但签订且已经过户完毕，无特殊情况，应优先履行该份合同。 <br/>二、均未办理产权登记的，如果有一方已合法占有房屋，应认定履行已合法占有房屋那一方的买卖合同。 <br/>三、都未过户，也都未实际占有，应综合考虑实际付款数额及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等各种因素，公平合理地予以认定。 张明明律师提示： <br/>一、给卖方的忠告：卖方一房多卖未必能达到占便宜的目的。 实践中由于卖方配合过户，所以，很多情况下，确实是最后出钱比较多的买方实际取得房屋所有权，表面看房主似乎达到了目的。但是，实际上却未必如此。 很多房主之所以明知违约还要一房多卖，无非是经过计算，就算赔前面买家合同中约定的违约金，也合算。但是，违约真的就能用违约金绝对解决吗？ 按合同法规定，守约方在主张违约责任时，可以主张约定的违约金，但如果实际损失超出约定违约金，守约方可以主张实际损失，而房屋买卖合同中，买方由于卖方违约，导致再买房时房价的上涨利益，经过适当举证，是可以作为实际损失主张的。也就是说，这样操作，卖方赔偿的数额未必是约定违约金能解决的。 <br/>二、给买方的建议：要以合理方法限制卖方违约的可能性。 <br/>1、房价波动比较大，建议从签订合同到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。 <br/>2、签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。 <br/>3、在合同中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。 <br/>4、可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。

[律师回复] 遇到一房二卖到底房屋最终归谁：<br/>(一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权;<br/>(二)两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序;<br/>(三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。<br/>【法律依据】<br/>《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;<br/>(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 丧葬费是指，侵害自然人的生命权致使受害人死亡的，受害人的亲属对死亡的受害人进行安葬所产生的丧葬费用的支出。一般用于逝者服装、整容、遗体存放、运送、告别仪式、火化、骨灰盒、骨灰存放等<br/>对于农村老人，如果参加新农保的，参加新农保的老人可有960元的丧葬费。不排除地域不同政策的可能性。<br/>如果农村老人生前是单位职工或者公务员系统的，丧葬费领取参照养老金的规定。<br/>在丧葬过程中发生的费用包括：<br/>为安排死亡人生前好友和亲属遗体告别仪式租用场地的费用、为死亡人整理遗容费、火化费、运尸费、尸体冷藏停放费、预定灵车、骨灰寄存、购买墓碑等支出的费用?1.2规定允许土葬的地方，为安葬死亡人的未超过省、自治区、直辖市人民政府规定标准的墓穴占地面积使用费、购买棺材费用，在许多农村安排为死亡人送葬的亲朋好友宴席等支出的必要费用，等等

[律师回复] 抚养权问题？

[律师回复] 因为评估机构会考虑多重因素、签订借款合同借款人与贷款机构签订借款合同及所有相关文件，此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度，近六个月的流水、征信报告和房屋产权证等，若按期足额还款：企业营业三证、开户许可证、企业章程、打卡或汇入合作商户账户等形式放款。<br/>8、按期还款此点不容忽视。如果是企业需要抵押房产、报批贷款房屋评估会将评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。一般来说，这次评估和市场价格会有一定的出入是的，必须是同一个人房屋抵押贷款的详细流程：<br/>1、提出贷款申请借款人向金融机构提出贷款用途，或对借款人日后再借款、找工作等方面产生积极性推动作用。<br/>9、贷款结清后办理抵押登记注销手续注意：贷款结清后，到房产局办理房产抵押注销手续。<br/>4、金额及期限等申请。如果贷款申请符合此金融机构的贷款范畴，接着就需要准备相应的资料。<br/>2、递交贷款资料递交申请材料、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。<br/>6、抵押登记手续银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到房产处办理抵押登记手续。<br/>7、银行放款由于各银行规定不同，其会将资金以现金，所需要提供的材料有：借款人身份证、近六个月的流水、工作证明，包括但不限于以下内容（还需看各银行产品的具体规定），将省去很大的麻烦。<br/>3、看房评估材料提交齐全后，银行根据抵押房屋进行实地勘察，其是建立良好信用的重要环节、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明（会根据不同的银行有不同的材料提供）。此环节是房产抵押贷款流程中相当重要的一环，因为很多客户在进行贷款的时候都急需用钱，如果可以提前将这些材料准备好。<br/>5、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环、企业验资报告、购销合同