债权人与债务人签订的以房抵债协议的效力

[律师回复] 照民法原理，代物清偿，又称债的代物给付，为清偿债务的方法之一，是指以他种给付代替原定给付的清偿，也即债权人同意债务人以负担新的债务作为履行原来债务的方法，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。其构成要件包括：<br/>1、必须有原债务存在；<br/>2、必须以他种给付代替原定给付；<br/>3、必须有当事人双方关于代物清偿的合意（笔者注：基于代物清偿协议并非对原协议内容的变更，仅变更原协议的履行标的或履行方法，因此这一合意一般在原协议签订后履行期限届满时另行作出，但也不限制在原协议中预先作出）；<br/>4、必须有债权人等有受领权的人现实地受领给付。根据其中第4个构成要件，代物清偿协议应属实践性合同，必须有当事人一方实际交付标的物的行为，才能产生法律上的效果，仅有双方当事人达成合意，代物清偿协议成立，但并不生效，不产生合同上的权利义务关系，如同借用合同、保管合同一样。结合本案，张任与A在借款协议中约定“A到期不归还借款本息的，则以其所有的一套房屋折抵所欠借款”这一内容，只有在以房抵债约定条款签订后，A将房屋实际交付给张任，该约定条款始发生法律效力。否则该约定成立但仍未生效。换言之，在A借款到期后未实际交付房屋的情况下，张任不能依照未生效的以房抵债的约定条款，诉请直接取得该房的所有权。

[律师回复] <br/>1.<br/>首先需要明确，公司企业是不能持有股权的，在法定情形下可以从股东手中回购股权，但是之后需要注销并进行减资。<br/>2.<br/>其次，公司企业可以对外经营活动，可以对外负债，公司以全部法人财产对外承担责任，股东以出资额为限对外承担有限责任。<br/>3.现在公司对外欠债，可以约定债务处理方式，合同相关内容可以自由约定，但是不得违反法律法规强制性规定。<br/>4.如果公司企业没有持有其他公司企业股权，那么就没有抵债的股权基础，如果有，那么可以用来抵债，该企业应该履行协议约定，及时办理手续进行股权转让。否则，债权人可以提讼，要去履行协议进行股权转让。<br/>5.可以搜集相关材料证据及时向提讼，防止两年诉讼时效经过。

[律师回复] 买房是件大事，我们需要非常谨慎。如果遇上了需要退房退房款的情况，开发商多久退还房款呢?<br/>退房款的手续是比较复杂的，具体还要看买房进度如何，不同阶段的退房程序也是不一样的。<br/>1、只缴纳订金<br/>如果购房者已交订金还没有签订正式的商品房买卖合同，这种的情况下：如果没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。<br/>2、已做预售登记阶段<br/>这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面的形式表示出来，签订正式退房协议假如双方有一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。<br/>3、入住阶段<br/>这种情况下往往是由于卖房违约才导致的退房，涉及到的问题就比较复杂了，比如物业、装修损失、税费、搬离时间等。如果属于卖方违约，还需要经过有资质的评估机构评估确定装修损失。而购房者还需要与物业公司签订解除合同，卖方所代收的税费也需要退还。如果不能达成协议，买方可向或仲裁机构或申请仲裁。<br/>根据商品房买卖合同约定，如果开发商迟迟不退房款，可向提讼。