夫妻离婚时房改房如何分割

[律师回复] <br/>一、夫妻离婚时房改房怎么分割房改房，是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。在实际生活中，城镇居民购买的房改房主要有两种情形：一是按房改政策购买并取得所有权的房屋；二是按房改政策购买尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋。房改房在离婚案件中如何处理，我们坚持了以下做法：<br/>1、关于已取得所有权的房改房的处理婚姻关系存续期间购买的房改房分为两种情形：一是夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋；二是夫妻双方以共同财产出资购买婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋。<br/>第一种情形下，房屋所有权登记在一方名下的，该房屋应视为个人财产，原则上不纳入夫妻共同财产分割。如果房屋虽然为夫妻一方出资购买，但产权登记在夫妻双方名下的，就应当视为夫妻共同财产。虽然，我国婚姻法规定的是约定财产制，夫妻之间可以就婚姻关系存续期间取得的财产以及婚前财产约定归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有，但夫妻一方将以其个人财产购买的公有房屋的财产登记在夫妻的共同名下的，按照我国《物权法》所规定的物权公示原则，该房屋的所有权为夫妻共同所有，按共同财产予以处理。<br/>第二中情形下，按照我国《婚姻法》所规定的法定共同财产制原则，在夫妻关系存续期间，除当事人另有约定外，所购房屋应明确为夫妻共同所有，对此，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法的解释（二）》（以下简称《解释（二）》）第19条明确规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”<br/>2、关于尚未取得所有权或者只有部分所有权的房屋的处理夫妻双方居住的房屋尚未取得所有权或部分取得所有权的，均不是完整的所有权。根据《物权法》关于所有权的规定和《婚姻法》关于夫妻共同财产制的规定，对于尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，不论是婚前或者婚姻关系存续期间，即不属于夫妻个人财产，也不属于夫妻公共财产。在司法实践中，即使双方当事人对房屋所有权的归属和分割已协商约定，该约定也具有法律上的约束力。人民在审理离婚案件时，也不能就双方当事人提出的此类房屋所有权归属和分割的请求进行判决。当然，双方当事人可以就房屋的居住、使用和以后房屋所有权的取得、归属等协商解决，人民只可以就房屋的居住使用进行判决。对此，最高人民在《解释（二）》第21条中作了明确的规定。<br/>二、分割房改房有什么原则<br/>1、补偿原则对于夫妻一方以个人财产出资购买婚前或者婚后承租的公有房屋且登记在个人名下的，尽管该房屋为个人所有，但是由于购买的承租房是实行房改政策的公有房屋，该公有房屋的出售和价格的计算是受到国家政策调整的。因此，在离婚财产分割的时还要进行特殊处理。即，按照《关于深化城镇住房制度改革的决定》职工按成本价格购买公有住房，每个家庭只能享有一次，职工购买现有租住的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立住房基金制度前的工龄予以折扣，同时，还要综合考虑职工的职务等因素。由此可见，按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格，该出售价格中包含着夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。这样一来，如果该承租房屋由夫妻乙方按当时的购买价以个人财产购买并作为个人财产处理，很显然对另一方是显失公平的。故在司法实践中，分割处理该类房屋时，可在认定房屋为夫妻一方的个人财产前提下，全面考虑夫妻各方在该房屋房改中所体现的福利优惠，按照房改政策将夫妻各方的工龄、职级等在房改房出售价格中的比例予以折算，即将隐含在房改房价格中的福利政策具体物质折价，给对方适当的补偿。<br/>2、照顾妇女儿童的原则对于夫妻共同所有房屋，在分割时应当按照《婚姻法》、《妇女儿童权益保护法》的规定，由人民根据财产的具体情况，本着照顾妇女儿童权益的原则予以判决。

[律师回复] 房改房，即已售公房。是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房有两种：一是以成本价购买，取得完全产权的房改房;二是以标准价购买，取得部分产权的房改房(有人称之为“小产权”)。<br/>公房出售是在原有住房基础上的政策性住房交易，如购房的是已婚职工，无论以谁的名义登记，也无论原产权单位是男方单位、女方单位，或者是某一方的父母单位，该房改房应归夫妻双方共同所有。对于取得房改公房“小产权”、以标准价购房的情况，购房者只是取得部分产权，无论比例高低，都与售房单位存在着一种产权共有关系。

[律师回复] 我国对农村房地产权和城市房地产权实行二元制的管理体制。离婚律师即农村房屋所占用的土地所有权的主体是农村集体经济组织的，农民对其房屋下的土地只享有土地使用权。宅基地使用权，国家对农村房屋至今未建立起登记制度;城市房屋所占用的土地所有权的主体是国家，城市居民对其房屋下的土地只享有土地使用权，国家并建立了房地产权行政登记机关对之进行登记。农村夫妻共同共有的房地产权的分割可以参照城市夫妻共同共有的非房改房的分割办法。<br/>1、婚前一方建造的房屋 对一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如果双方没有相反的约定，这样的房屋由于是一方婚前所得，属于婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。<br/>2、婚前一方建造，而建造房屋所欠的债务是夫妻结婚后用婚后共同财产偿还的这样的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能视为夫妻共同财产，只能判给婚前所属的一方所有。但是因建房所欠的债务用了婚后共同财产返还，因此，得到房子的一方应当补偿房价的一半给另一方(如果是建房的部分债务由婚后共同财产偿还的，那么得到房子的一方应当给另一方相应的补偿)。<br/>3、双方结婚登记之后，一方家庭为子女结婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻双方共同居住的。按照《婚姻法解释(二)》的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，分割时如果没有特殊情况，双方平分该房屋。<br/>4、婚前男女双方的家庭共同出资建造的 房屋属于夫妻共同所有。即夫妻双方结婚前双方家庭共同出资建造，建造该房的目的是为了男女双方结婚后共同居住使用，而男女双方结婚后，该房也确实归夫妻双方居住使用的，这样的房屋视为夫妻双方的家庭赠与夫妻双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是对等分割。<br/>5、婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的。男女双方结婚后与其他家庭成员一起居住生活而没有分家析产的，婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的，这样的房产属于一方及其他家庭成员的共同房产，不能作为夫妻共有财产予以分割。<br/>6、婚姻关系存续期间，家庭建造或购买并供全体家庭成员共同居住使用的结婚后，家庭建造或购买的供全体家庭成员共同居住的房屋，应当认定其中有夫妻财产的相应份额，对属于夫妻财产的部分可以进行分割，通常的做法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。需要指出的是，如果在离婚案件中对各方应得的房产份额不好确认的，法院一般是先对其他财产先行分割，对于房产的分割，让有关当事人另外提起分家析产之诉。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。<br/>《婚姻法》第17条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：<br/>（一）工资、奖金；<br/>（二）生产、经营的收益；<br/>（三）知识产权的收益；<br/>（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；<br/>（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。<br/>《婚姻法》第39条，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

[律师回复] 如果所购买的房改房属于夫妻一方单位自有自管房，除当地政府有规定外,房屋所有权一般归房屋产权单位的干部、职工所有；