从法律限定看,不应予;但现实操作中,有效。
一、其他人签
回迁房买下合同应注意什么?
(一)明确原地址和现地址。这两点在《回迁协议》上有,必须同时在转让协议上体现。通常而言,回迁后的地址会非常明确,但原地址有可能模糊,比如《回迁协议》中的原地址与真实原地址表述不一致,那么两个地址都写在转让协议中。
(二)明确住宅面积。如果已经是现房,面积基本不会有什么问题;如果房还无盖好,开发商通常会给一个大体面积,这个面积不会有太大的浮动,能够合同上写明具体面积,基本上保能够免除以后面积上带来的麻烦。
(三)使用“定”还是“订”。“
定金”和“
订金”是分别的,法律上对“定金”有着严格而明确的定义,而对“订金”的限定非常模糊。如果用“订金”的话,就无什么约束力,更准确的说法就是现在开发商常用的“诚意金”的概念,两方有一人中断交易,则订金还要返还买方。其实把订金看成预付款的一部分,同样要求下有优先买下权而已。
(四)明确房屋的总价款以及支付方式;
(五)明确违约职责以及承受职责的具体时限,以防一方出现违约,导致另一方利益受损;
(六)相关花费及票据的转交和澄清,如原房主补交房屋面积误差的发票等,需要转交给
购房者。
二、买回迁房,怎样规避风险?
(一)考察开发商实力。遇到这种情况,如果是“非买不可”,则要考察
拆迁、收购的发展商实力,如果发展商资本运作良好、事项上马快、建设速度快,则回迁速度?房屋证相对有些保障。
(二)先租后买。如果两方均十分满意的话,中介公司建议,两方签订协议,先以交租金的方式每月支付肯定金额;等该回迁房的权属证明解决完毕之后,再将租金转为首期房款;可再进行按揭借贷。这种方式可保障两方的权益。
(三)通过商洽让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上,更名成事实上购房人。不过现在好多开发商不愿给办这事。
(四)购房时详细审查回迁协议等全部回迁手续,与回迁户签订买下协议时商定内容尽量详细些,各自应承受的权利义务明确些,回迁户毁约的职责商定重些。
(五)避免一次性付款,能够采取分批付款的方式:采取先付一部分,房屋证解决后再付一分部分,过户登记后再付清的方式。最好的付款方式是去公证处解决提存公证,即将购房款交公证处提存,待解决完过户登记后,回迁户再从公证处领取。有些人以为通过公证处解决买卖协议公证能避免风险,其实这是因为对公证业务的不了解而产生的误解。解决买卖协议公证,通常只是证明买卖两方在合法有效的协议上的签字真实自愿。像这种买卖协议,因为合法性审查不能通过,公证处是不出解决公证的。