商铺买卖合同为避税的有效性

[律师回复] 您好，关于二手商铺买卖怎么样合理避税这个问题，我的解答如下, 甲方： 甲乙双方经友好协商，就店铺转让达成下列协议，并共同遵守： 第一条甲方于年8月31日前将位于________________店铺(面积为__平方米)转让给乙方使用。 第二条该店铺的所有权证号码为__________，产权人为丙。丙与甲方签订了租赁合同，租期到__________，月租为__________人民币。店铺交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。 第三条店铺现有装修，装饰，设备(包括)全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙所有，动产无偿归乙方(动产与不动产的划分按租赁合同执行) 第四条乙方在__________前一次性向甲方支付顶手费(转让费)共计人民币大写__________整(小写：__________元)，上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金， 第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。 第五条该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为餐饮，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照，税务登记等相关手续，但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业金城饭店的所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。 第六条乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的__________的违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的__________向甲方支付违约金。甲方应保证丙同意甲转让店铺，如由于甲方原因导致丙或甲自己中途收回店铺，按甲不按时交付店铺承担违约责任。 第七条遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。 第八条如果合同签订前政府已下令拆迁店铺，甲方退偿全部转让费，赔还装修损失__________元，并支付转让费的__________的违约金。如果合同签订之后政府明令拆迁店铺，或者市政建设(如修，扩路，建天桥，立交桥，修地铁等)导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租期的转让费，押金仍归乙方(前述顺延除外)或甲方在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续，乙方有权解除合同，甲方应退回全部转让费，赔偿装修，添置设备损失__________元，并支付转让费的__________的违约金。 第九条本合同一式二份，自签字之日起生效。 甲方：年月日 乙方：年月日 丙方(签字)年月日。

[律师回复] 低合同价，能避就避。 “做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为60万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后，递交给房管局的过户价则是以40万元成交。这样剩余20万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。

[律师回复] 不以双方交易价格作为计税基础，税务部门有评估价

[律师回复] 从税收调节社会公平来看，开征房地产税也是合理的。 长期以来，我国的房地产业税收一直落在流转税上，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。换句话说，一旦拥有了商品房，也就基本上完了一切税收，除非继续交易。广而言之，我国现行的税收制度重点基本上也落在流转税上。换个角度看，也就是国人税赋负担大致上是均等的，但实际上这是不公平的，没有做到有钱的多缴税，没钱的少缴税甚至不缴税。尤其当前在基尼指数居高不下的情况下，更要尽快开征财产保有税。开征房地产税，无疑是一项可靠的财政收入，它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷，因为它是财产保有税。 现在开征房地产税，实际上是增加财产保有税，而减少流转交易税。减轻流转交易税，也就减轻了普通购房者刚需购房的负担，而增加商品房保有税，就是加重了商品房投资投机者的投资成本。当投资品有了保有税，其投资成本高了，获利空间就相对压缩了。所以，这或许会影响楼价。因为，虽然限购令已执行了5年，然而就京沪穗深四大最热门的楼市来看，大约还有三分之一以上的商品房其实是主要被当作投资品的。 目前涉及房地产业的税收十分复杂，税种繁多。在营业税和土地增值税、城镇土地使用税和房产税、契税和印花税之间，都存在着一定的重复征收现象。我国当前财税改革的一大任务，就是利用新税种设计的时机将复杂税费归并统一。开征房地产税，最终效果是消除重复征税现象，并让各种规范性的税收体现在明处，尽最大可能减少暗处的、征税机关自由裁量性高的收费，实现税制优化，从而让企业与购房者所承担的税负明晰化。 但是，假如从财政税收收入或税收调控市场的角度去看房地产税，其影响不见得有多大。 如果房地产税税率定为1的较高税率，可能影响房地产价格，降幅为房地产税率和资金贴现率的比值，现有房价或将有1÷520的跌幅。考虑到通胀因素，中低收入税率的折扣，以及房地产税收用于城市基础建设带来的房地产的升值，房地产实际价格跌幅或在15左右。开征房地产税，将取消流转环节中的二套房20的房产个人所得税。以一套100万房产计算，征收1房地产税后，房价可能贬值为85万左右。而100万房产在二手房市场，如果满五年，升值大概在一倍左右，需要缴纳(100-50)×2010万个人所得税，房产实际价值也在90万左右。 因此，开征房地产税对房价的下跌影响实在是有限的;当然，其对税收收入总额增加也极有限，但房地产税是旱涝保收的，房地产交易所得税在市场不景气时则会有所减少。只是有个问题不能不厘清。新的房地产税一大优点是避免了重复收税，可千万别在小的方面避免了重复收税，却在大的方面反而出现了新的重复收税。

[律师回复] 非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。 契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担（二套房按3%收取）；