农村承包经营权的抵押问题

[律师回复] 您好，可以进行抵押。

[律师回复] 抵押贷款的贷款条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；有合法有效的购房合同；以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；能够提供贷款行认可的有效担保；贷款行规定的其他条件。

[律师回复] 《物权法》第180条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。” 第184条：“下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。” 第187条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 《农村土地承包法》第49条：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。” 《农村土地承包经营权流转管理办法》第34条：“通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。”

[律师回复] 根据《农村土地承包法》农村土地承包经营权按照取得原因的不同可以分成两种：一种是通过发包方和集体组织的成员订立土地承包经营合同，即通过村内家庭承包方式取得;一种其它方式，即“四荒”地的承包方式，为通过招标、拍卖、公开协商等方式设定的土地承包经营权《农村土地承包法》第10条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。 　　第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第49条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。第50条：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承;在承包期内，其继承人可以继续承包。” 　　由于该条被规定在《土地承包法》的第三章“其他方式的承包”中，因此应认为不适用于家庭承包的情形。另外，抵押权也受到相关的限制，《承包法》和《物权法》只规定四荒地承包经营权的抵押，对家庭承包的土地经营权能否抵押没有明文规定。《担保法》34条第2款的规定，耕地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权属于不得抵押的财产，可见现行立法对家庭承包的土地能否抵押持否定态度。 　　即土地是否可以抵押要看取得土地承包经营权的方式，如果是通过家庭承包方式取得则不可以抵押;通过其他方式取得的土地承包经营权则可以抵押。

[律师回复] 理论上可以用农村土地承包经营权证向银行质押（不是抵押）贷款，但实际操作中，银行会主要参考借款申请人的生产经营情况（关健是银行流水）、贷款用途、收入及还款来源、是否诚信守约，有无不良记录，风险控制（有无其他固定资产作抵押）等因素。建议与农行或信用社进行沟通。