怎样避免二手房交易中的风险

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 二手房买卖风险及其规避方法 1、了解是否属于允许出售的房屋 根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定的情形，是属于不可以转让的房产。因此在确定房产的时候一定要注意是不是不能转让的房产。 2、所有权是否真实、完整、可靠 房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。 3、了解所购“二手房”的准确建筑面积 合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境和房屋结构、采光条件以及物业管理等相关问题。 4、了解购买“二手房”的程序 购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。 5、了解屋内设施的交验细节 有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。 6、付款方式 在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。 7、交房时间 ? 在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明。 8、违约责任 买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、权属审查 购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。 二、双方主体资格审查 1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。 2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。 三、共有财产审查 二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准)，应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人，时候具有异议登记事项。 四、权利限制审查 二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民、人民检察院、公安机关、国家安全机关。 五、他项权利设置审查 购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。 六、优先购买权审查 购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 七、有无禁止买卖情形 司法机关和依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;依法收回土地使用权的;共有二手房，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;列入动迁范围的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 八、购公有住房和经济适用住房审查有无下列禁止买卖情形之一

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 为保证处于不利交易地位的购房者的利益，有效回避潜在的购房风险，二手房的买方在交易中应注意如下事项： (一)确认房主：核实真实身份。签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。 (二)确定房屋是否有历史遗留问题。如欠费或相应协议，这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。 (三)明确付款方式。购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。 (四)约定支付违约金的时间。这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间。

[律师回复] 您好，针对您的二手房交易如何样才能避免毁约风险呢问题解答如下, 如何规避毁约风险 1、签前规定违约责任，违约后抓证据。 从纠纷事前防范的角度讲，买卖双方要签署好二手房买卖合同，明确约定清楚各方义务的履行内容、步骤、期限及违约责任。纠纷发生后的事中控制也非常重要。打官司就是打证据。买方要想在将来的官司中胜诉的，应收集、固定卖方违约的证据。卖方反悔不卖房，经常会找各种借口，反过来指责是买方不履约。 所以，一旦卖方表示想加价、不卖房，或者卖方不配合办理首期房款的资金监管，不配合赎楼解除抵押，不配合递件过户的，买方应及时地书面催告卖方。双方交涉的短信、对话录音都可以作为证据固定。 2、提高卖方违约成本，支持买方履行合同的合理诉讼。 对卖方而言，如果承担的违约成本小于违约的收益，卖方宁可选择违约。所以应该提高卖方的违约成本，让卖方不敢违约。建议在今后的判决中，对于违约金不足以弥补买方受到的房价上涨的损失的，应考虑判决支持买方要求卖方赔偿上涨后的房价和合同约定房价之间差价损失的诉讼请求。对于一次性付款、符合购房资格的买方，应考虑追加房产的抵押银行为第三人，判决支持买方提出的继续履行合同，完成房产解除抵押、过户和交付的诉讼请求。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 房客可以通过下面的五种方式来规避“二房东”可能造成的风险： 1、房客可以要求查看房东的房产证、身份证等证明，以对照是否为房东本人; 2、如果对方亮明自己“二房东”的身份，房客需要查看原房东手写的同意转租证明，房产证复印件，原房东与二房东的租赁合同，尤其要确定原租赁合同规定的终止日期不早于房客与二房东合同的终止日期; 3、就算租客与二房东相熟，也一定要将合同条款细节写清楚。如：房屋租赁期限、付款方式，以及租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、上网费用等如何分摊。毕竟，相比原房东，与二房东签约面临的是三方利益问题，需要更加仔细; 4、承租过程中注意保留收款凭证，付款凭证等相关证据，以防日后发生不必要的纠纷; 5、找一家正规的房屋中介公司。目前市场中有口碑的大型房地产经纪公司都会对房东的身份进行专业的验证，较大程度地帮助租户维护自己的利益。