如何确保售楼书具有法律效力最新

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 要明确哪些承诺和宣传是开发商授权给售楼人员的，哪些是售楼人员超出授权进行的承诺和宣传 首先，写入买卖双方签订的购房合同中的条款，开发商对此必须承担法律责任; 其次，对于宣传和承诺则分为两种：一是有形的销售广告和宣传资料，如报纸、杂志、宣传单，网络、电视等，这种有形的广告宣传具有由开发商统一制作和事后可查的特点;一是售楼人员的口头宣传承诺。对于 第一种，购房人尽量留存、固定这些资料或以备发生纠纷时作为向开发商主张权利的证据。对于 第二种则不要轻信，不但很难留存、固定证据，即使留存了售楼人员的录音作为日后发生纠纷时追究开发商责任的证据，但是，开发商往往会以该宣传承诺超出开发商的授权，是其个人意见，不代表开发商等为理由进行抗辩。所以，购房人对售楼人员的宣传承诺不要轻信，要尽量要求将其写入合同，以防止发生纠纷时，陷于不利的境遇。

[律师回复] 对于售楼人员的承诺是否具有法律约束力这个问题，解答如下, 要明确哪些承诺和宣传是开发商授权给售楼人员的，哪些是售楼人员超出授权进行的承诺和宣传 首先，写入买卖双方签订的购房合同中的条款，开发商对此必须承担法律责任; 其次，对于宣传和承诺则分为两种：一是有形的销售广告和宣传资料，如报纸、杂志、宣传单，网络、电视等，这种有形的广告宣传具有由开发商统一制作和事后可查的特点;一是售楼人员的口头宣传承诺。对于 第一种，购房人尽量留存、固定这些资料或以备发生纠纷时作为向开发商主张权利的证据。对于 第二种则不要轻信，不但很难留存、固定证据，即使留存了售楼人员的录音作为日后发生纠纷时追究开发商责任的证据，但是，开发商往往会以该宣传承诺超出开发商的授权，是其个人意见，不代表开发商等为理由进行抗辩。所以，购房人对售楼人员的宣传承诺不要轻信，要尽量要求将其写入合同，以防止发生纠纷时，陷于不利的境遇。

[律师回复] 1、可以和卖方协商，要求继续履行购房合同。如协商不成，可通过至人民提讼要求卖方继续履行合同。 2、如购房方最后无法取得房屋，可以通过诉讼要求解除合同，同时要求卖方返还已付购房款及利息，并赔偿损失，甚至可以要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 我国《合同法》第76条规定：”合同生效后，当事人不得因姓名，名称的变更或者法定代表人，负责人，承办人的变动而不履行合同义务。”所以如果有证据证明协议确实是本人签署并且内容是合法、自愿订立，则协议有效。

[律师回复] 可以。 网签合同时，需要注意以下事项： 网签时一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。 网签时一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。 网签时一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。 面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。 网签时一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订什么是网签合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

[律师回复] 您好，关于售楼广告是不是要约这个问题，我的解答如下, 售楼广告是否构成要约，我们应该根据售楼广告的具体内容进行分析。一般情况下，售楼广告视为要约邀请。 要约是当事人旨在订立合同的意思表示，它是一经承诺就产生合同的可能性。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。所以，要约邀请并不能对合同双方产生合同的拘束力。但是，要约在发出后，对要约人和受约人都会产生一定的拘束力。如果要约人违反了有效的要约，应承担法律责任。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”以及《合同法》第15条第2款第十五条“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，售楼广告在符合以下三个条件时，应当视为邀约而非要约邀请： 1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了说明和允诺; 2、该说明和允诺是具体明确的; 3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。