2025年如何确保售楼书具有法律效力

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 要明确哪些承诺和宣传是开发商授权给售楼人员的，哪些是售楼人员超出授权进行的承诺和宣传 首先，写入买卖双方签订的购房合同中的条款，开发商对此必须承担法律责任; 其次，对于宣传和承诺则分为两种：一是有形的销售广告和宣传资料，如报纸、杂志、宣传单，网络、电视等，这种有形的广告宣传具有由开发商统一制作和事后可查的特点;一是售楼人员的口头宣传承诺。对于 第一种，购房人尽量留存、固定这些资料或以备发生纠纷时作为向开发商主张权利的证据。对于 第二种则不要轻信，不但很难留存、固定证据，即使留存了售楼人员的录音作为日后发生纠纷时追究开发商责任的证据，但是，开发商往往会以该宣传承诺超出开发商的授权，是其个人意见，不代表开发商等为理由进行抗辩。所以，购房人对售楼人员的宣传承诺不要轻信，要尽量要求将其写入合同，以防止发生纠纷时，陷于不利的境遇。

[律师回复] 对于售楼人员的承诺是否具有法律约束力这个问题，解答如下, 要明确哪些承诺和宣传是开发商授权给售楼人员的，哪些是售楼人员超出授权进行的承诺和宣传 首先，写入买卖双方签订的购房合同中的条款，开发商对此必须承担法律责任; 其次，对于宣传和承诺则分为两种：一是有形的销售广告和宣传资料，如报纸、杂志、宣传单，网络、电视等，这种有形的广告宣传具有由开发商统一制作和事后可查的特点;一是售楼人员的口头宣传承诺。对于 第一种，购房人尽量留存、固定这些资料或以备发生纠纷时作为向开发商主张权利的证据。对于 第二种则不要轻信，不但很难留存、固定证据，即使留存了售楼人员的录音作为日后发生纠纷时追究开发商责任的证据，但是，开发商往往会以该宣传承诺超出开发商的授权，是其个人意见，不代表开发商等为理由进行抗辩。所以，购房人对售楼人员的宣传承诺不要轻信，要尽量要求将其写入合同，以防止发生纠纷时，陷于不利的境遇。

[律师回复] 对于该怎样保证售楼书的法律效力这个问题，解答如下, 当购房者看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙。怎么办？如果要从法律上确保售楼书具有直接法律效力和更强的证明力，最好把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中。这样就能更好的约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，一旦开发商没有按照售楼书中的内容添加到商品购销合同里约定的条款履行义务，此时合同就具有很强的证明力，可以据此主张开发商承担相应的违约责任。

[律师回复] 两者的联系： (1)法院对确认之诉所作出的裁判，对将来可能发生的给付之诉，具有一定的预决效力。 (2)确认之诉可能转变为给付之诉。 　　根据《民诉法》的规定，申请执行的法律文书要有给付内容，且执行标的和被执行人明确。所谓给付内容，就是指法律文书中确定一方当事人向另一方当事人交付一定的财物或者完成一定的行为，如交付货款、继续履行合同等。 　　综上，笔者认为，仅有确认之诉判决的案件是不适宜进入执行程序的，它只能作为发生给付之诉胜诉的前提和基础。在前第一个案例中，原告提起第二个诉讼，要求搬出属己的房屋是应得到支持的，而不适用一事不能再理的规定。第二个案例中，双方当事人要对房屋进行分割时，必须应再有一份具有给付内容的法律文书执行依据才能进入执行程序。 　　《民诉法》规定，案件诉讼中原告可以放弃或者变更诉讼请求;原告诉讼中增加诉讼请求的，可以合并审理。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的决定不一致，人民法院告知原告可以变更诉讼请求。鉴于此，在审理此类确认之诉案件时，如已经发生侵害，法院应履行释明义务，告知原告可以增加，变更诉讼请求，将确认之诉与给付之诉进行合并审理，减少当事人的诉累。我院为了避免这种工作上的被动局面，也曾有过类似的要求。当然，原告坚持只确认之诉的，如果发生侵权，须再次诉讼，明确给付内容后方可进入执行程序进行强制执行。

[律师回复] 您好，针对您的人民法院确认决定书具不具备法律效力问题解答如下, 1、当然具备法律效力。 2、《人民调解法》和《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》，对司法确认都作了很明确的规定。 3、《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》第八条人民经审查认为调解协议符合确认条件的，应当作出确认决定书；决定不予确认调解协议效力的，应当作出不予确认决定书。 4、《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》第九条人民依法作出确认决定后，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向作出确认决定的人民申请强制执行。