预告登记是指什么

[律师回复] 对于抵押预告登记是指什么这个问题，解答如下, 抵押预告登记是什么意思 预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。 物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释 (一) 第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法 第二十条 第一款的规定，认定其不发生物权效力。” 抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗 第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。 抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。从本案来看，银行显然知晓此种风险，其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任，故在难以实现物的担保的情况下，房产公司应承担连带担保责任。

[律师回复] 您好，针对您的什么是指抵押权预告登记问题解答如下, 商品房成为现房之前，属于期房阶段，此时的房子没有房产证，只有预告登记证明。如果房主要办理贷款，就可以用期房做为抵押。这时，房管局会给抵押权人(一般是银行)一张抵押物凭证，就是我们所说的抵押权预告登记证明。抵押权的预告登记是相对于抵押权的正式登记而言的，两者最大的区别在于：正式登记属于抵押本登记，其登记具有终局效力;而抵押权预告登记属于预备登记，并非终局性质，最终要么消灭，要么转为正式登记。按揭贷款担保的特点抵押加阶段性保证的担保方式的特点，可以概括为两个担保阶段、三方当事人和四种法律关系。从担保的阶段来看，共分为两个阶段。 第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，并办妥抵押登记，将《房屋他项权证》及其他有关资料交银行保管之日止。该阶段由开发商承担连带保证责任。 第二阶段始于银行取得《房屋他项权证》，此时抵押合同开始生效，由于抵押合同生效之日亦即保证合同失效之时，通过两个阶段的紧密衔接，贷款银行的债权获得了不间断的保障。而且，贷款银行为了防止抵押物的意外毁损、灭失风险，还要求借款人在借款合同签订前办理房屋保险，并将贷款银行列为第一受益人。从主体上来看，在抵押加阶段性保证借款中须具备三方当事人，即借款人(抵押人、购房人)、贷款人(债权人、抵押权人)和保证人(开发商)。在这三方当事人间产生了四种法律关系，即购房人与开发商之间的买卖合同关系(实质上是一种远期交货合同);购房人与贷款银行之间的借款合同关系;购房人与贷款银行之间的抵押合同关系，开发商与贷款银行之间的保证合同关系。

[律师回复] 《房屋登记办法》对房屋所有权、抵押权、地役权等其他登记的注销都作了规定，却未对预告登记的注销作出规定。 《物权法》也只对预告登记的失效作出了规定，即“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 在预告登记自动失效前，因债权消灭，预告登记当事人应当申请注销预告登记。债权消灭是指，当事人之间的债权债务关系终止的情形。如买受人在购房且办理了预告登记后又与出卖人解除买卖合同，债权即消灭。债权消灭了，预告登记因失去基础法律关系而失效，当事人应该办理预告登记的注销手续。因为预告登记不仅保护所登记请求权，同时也限制了所有权人对不动产的处分，债权消灭后，不及时注销预告登记会影响到不动产权利人正常行使其权利。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, ①、适用对象不同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记。 ②、两者的目的也不同。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现。 ③、登记申请人不同。预售登记的申请人为商品房预售人，而预告登记的申请人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有人，请求权人应取得义务人的承诺(当然的假处分命令应该也可以)。 ④、适用的依据不同。预售合同登记适用城市房地产管理法等公法的强制规范进行，而预告登记适用私法规范。 ⑤、权利性质也不同。预售合同登记属于行政管理性质，而预告登记属于私法的权利保全性质。 ⑥、效力不同。预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等，也只有赋于预告登记这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国现行预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人;而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。 ⑦、预售登记没有失效制度。预告登记只是一种请求权的保全，不具有的效力，只有将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由而消失，不会永远存续。而我国商品房预售登记不会涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段，而非对购房人的请求权进行保护，与预告登记制度存在着根本上的差异。

[律师回复] 不可以。 法律依据： 根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 费用：预售房抵押登记费和已取得房地产证的抵押登记费收费一致。需要缴纳的费用有：房地产抵押登记费：住房房屋登记收费标准：60元件；非住房房屋登记收费标准：400元件；经济适用房减半收取。房地产抵押手续费：按照贷款额的0.08％收取。