房屋质量有瑕疵业主可否拒交物业费

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 质量瑕疵可以拒绝收房 1、约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。 2、若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。 法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。 法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，《住宅工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情况。 上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导致逾期交房的，出卖人应承担逾期交付的违约责任。 哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务 除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。 地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。 出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。 收房的流程与收房注意事项详解 收房的流程 第一步：材料的核验。 收房的流程 第二步：领取原件《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《竣工验收备案表》与《房屋土地测绘技术报告书》。 收房的流程 第三步：签署《住宅钥匙收到书》后领取房门钥匙。 收房的流程 第四步：综合验收时，对存在的问题提出质询、解决方案或改进建议，综合验收过程是相当重要的一个环节。 收房的流程 第五步：与开发商协调并达成书面协议，其协议内容是将其在15日解决收房时所存在的问题，如果无法按约定时间内解决，其提出的解决方案与期限。 收房的流程 第六步：存在问题得已解决后，就可以签署《入住交接单》了。 温馨提示：收房并没有多么复杂的过程，在与开发商约定的时间前去收房时，业主需要带上身份证件、相关资料、装修费用以及验房工具等等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 质量瑕疵可以拒绝收房 1、约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。 2、若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。 法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。 法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，《住宅工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情况。 上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导致逾期交房的，出卖人应承担逾期交付的违约责任。 哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务 除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。 地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。 出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。 收房的流程与收房注意事项详解 收房的流程 第一步：材料的核验。 收房的流程 第二步：领取原件《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《竣工验收备案表》与《房屋土地测绘技术报告书》。 收房的流程 第三步：签署《住宅钥匙收到书》后领取房门钥匙。 收房的流程 第四步：综合验收时，对存在的问题提出质询、解决方案或改进建议，综合验收过程是相当重要的一个环节。 收房的流程 第五步：与开发商协调并达成书面协议，其协议内容是将其在15日解决收房时所存在的问题，如果无法按约定时间内解决，其提出的解决方案与期限。 收房的流程 第六步：存在问题得已解决后，就可以签署《入住交接单》了。 温馨提示：收房并没有多么复杂的过程，在与开发商约定的时间前去收房时，业主需要带上身份证件、相关资料、装修费用以及验房工具等等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、精装修商品房质量存瑕疵滕先生于2013年6月与开发商签订了商品房买卖合同，选购了一套面积为270平方米的精装修商品房，合同中约定开发商应于2013年8月15日交付房屋使用，并就精装修部分通过附件的形式约定于商品房买卖合同之后。2013年7月初，滕先生和工作人员对其购买的房屋进行查看。在此过程中，滕先生发现其房屋内几个房间理石地面、卫生间、厨房地面的理石不平整且个别理石有裂纹迹象等其他装修质量瑕疵问题非常严重。看房后发现存在的诸多装修问题让腾先生十分上火。于是腾先生遂与开发商工作人员协商要求对以上发现的装修质量问题签订了整改计划，约定于2013年7月31日以上问题必须全部解决。时至7月31日止，滕先生再次联系开发商时，并没有获得整改后的房屋，而此时腾先生购买的家具已基本到货但因房屋不能交付而无法存放。滕先生遂提出退房，但开发商的意见是其销售的商品房没有出现合同中约定的退房情形，根本没有达到影响正常使用的程度不可能为滕先生退房，而是继续整改并催促滕先生按照合同约定交纳剩余房款，而滕先生以交房时装修质量存在问题且已过交房日期仍未实际入住使用而提出抗辩，直至2014年2月15日才领取新房钥匙，滕先生就迟延交付期间所产生的损失与开发商协商无果，诉至要求开发商支付因迟延交付房屋而产生的损失。 二、因精装修部分存在重大质量缺陷而构成延期交房精装修引发的法律纠纷，可能导致开发商存在违约责任和侵权责任。从侵权角度看，如室内环境污染致人身体损害，开发商要承担赔偿责任，包括可能产生的精神损失。从违约角度看，交付的房屋精装修工程部分不符合质量要求，开发商要承担整改与赔偿的责任延期交房，是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。实务中争议较大的问题是，房屋虽按约定时间交付，但因为存在质量问题进行整改，购房人认为整改期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。但我们依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定来看，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”笔者认为，此条款中的“修复期间造成的其他损失”不仅单纯地指因装修质量存在瑕疵、缺陷而产生的返工费、维修费等直接经济损失，更应包括因维修整改导致延长交房期限而给购房者造成的实际或潜在的迟延交付损失，明确了开发商应对此情形承担迟延交付的违约责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 租赁物瑕疵分为物的瑕疵(也称质量瑕疵)和权利瑕疵两种。对于租赁物质量瑕疵，确定其担保责任的承担主体是至关重要的，因为它直接关系到融资租赁交易本质特征能否体现，关系到融资租赁与传统租赁能否明确区分。在传统租赁中，出租人与买卖合同中的出卖人一样负有质量瑕疵担保责任，须使租赁物合于合同约定的使用收益的状态。而在融资租赁合同中，一般都明确规定，出卖人迟延交付租赁物或者租赁物的规格、式样、性能等不符合合同约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，由承租人直接向出卖人索赔，并承担索赔不成时的损害后果。此即所谓出租人瑕疵担保的免责特约。这种约定既符合融资租赁交易的理论和实践，同时也不违背现行法律的规定。其理由如下： 1.虽然根据传统的民法理论，所有权人应对其货物承担质量瑕疵担保责任，但民法对瑕疵担保责任的规定为任意性规范，允许合同双方当事人以特约予以变更。因此，出租人与承租人在合同中约定免除出租人的质量瑕疵担保责任是有效的。 2.融资租赁的经济意义在于出租人以融物的方式向承租人提供融资，具有金融的性质。出租人的主要义务就是支付购买租赁物的货款，其权利是收取租金从而收回投资，并取得利润。除此之外，几乎所有关于购买租赁物的权利义务均应由承租人承受，出租人只拥有名义上的所有权，不承担包括质量瑕疵担保责任在内的任何实体义务和责任。 3.在融资租赁合同中，通常情况下，承租人完全基于自己的知识和经验选定租赁物的制造商、租赁物的种类、数量、规格等，由出租人按照承租人的指定出资购买租赁物。承租人作为买卖合同标的物的选择权人，自然应对行使选择权的不利后果承担责任。 4.作为出租人的租赁公司，其机能仅在向承租人提供融资购买租赁物，不可能对所有承租人选定的租赁物都有充分的了解。如果由出租人承担风险责任，必然导致出租人聘请专家检验，这就意味着增加费用。而所增加的费用最后必然通过租金的形式由承租人负担。而作为租赁物的最终用户，承租人对租赁物具有专门的知识。为避免增加成本，减少承租人的负担，应由承租人承担质量瑕疵责任。 5.融资租赁合同一般在规定出租人瑕疵担保免责的同时，往往订有索赔权转让条款，即在租赁物实际使用中，如发生质量问题，承租人可以向出卖人提出赔偿请求。这就保证了出租人和承租人之间权利义务的平衡。也只有这样，融资租赁交易才是公平的。当然，并不是在任何情况下，出租人都免除其质量瑕疵担保责任。当承租人完全依赖出租人的技能和判断选择租赁物，或者出租人干预选择租赁物时，如出租人为承租人确定租赁物或者擅自变更承租人已选定的租赁物的，出租人应承担全部或者部分租赁物的质量瑕疵担保责任。此外，在以下几种特殊情况下，租赁物的质量瑕疵担保责任也应由出租人负担： (1)出租人明知租赁物有瑕疵而未告知或者因重大过失不知有瑕疵的; (2)出租人与出卖人有密切关系的; (3)承租人无法或者不能直接向出卖人索赔的。

[律师回复] 《买卖合同司法解释》第三十三条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。因为，在买卖合同订立时，如果买受人已经知道标的物存在质量瑕疵，就可以认为买卖双方是针对存在质量瑕疵的物品达成了购买和出售的合意，买方事后即不能以此为由要求卖方承担瑕疵担保责任。但本条规定也设置了例外情形，即“买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低”。其原理在于，标的物基本效用显著降低会导致买方的合同目的不能实现，而这种结果必然不在买方订立合同时的意思范围之内，因此不能视为买卖双方就该事项达成了合意，也就不能免除卖方的瑕疵担保责任。