预购商品房预告登记的准备材料

[律师回复] 一、什么是预告登记所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订预告登记立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。 二、办理预告登记需要什么材料当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。办理预告登记所需要件如下： （ 1）登记申请书原件； （ 2）申请人身份证明； （ 3）已登记备案的商品房预售合同原件； （ 4）当事人关于预告登记的约定原件； （ 5）预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料； （ 6）设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

[律师回复] 对于商品房抵押登记备案需要的材料有哪些这个问题，解答如下, 商品房抵押登记是指抵押人在将自己的商品房抵押后进行的抵押权登记。它和其他房产抵押登记是一样的，今天我们主要来了解一下商品房抵押登记备案需要的材料有哪些？下面我们一起来看看。 商品房抵押登记备案需要的材料有哪些 1、抵押权人金融许可证复印件; 2、抵押权人组织机构代码证复印件; 3、抵押权人营业执照复印件、法定代表人或负责人身份证明书及身份证复印件及签章(签字)样本; 4、抵押权人法定代表人授权签署申请文件的委托书及授权代表身份证复印件及签章(签字)样本; 5、抵押权人委托办事人员的委托书及受托人身份证复印件; 6、《商品房销售登记备案表》发展商收执联正本; 7、抵押合同及借款合同正本，抵押人属境外(包括港澳台地区)的，须办理公证 8、《商品房抵押登记备案申请表》; 9、抵押人身份证明： (1)属个人的，提供身份证明复印件; (2)属企业的，提供工商营业执照复印件、法定代表人或负责人身份证明书、工商企业查询资料; (3)属国家机关、事业单位或社团组织的，提供机构代码证或政府批准成立的文件复印件、法定代表人或负责人身份证明书，属企业非法人单位须上级主管部门加意见; (4)抵押人为未成年人的，需由其监护人(父母双方)代签名，提供监护人的身份证明复印件、户口簿或关系证明等相关资料及保证书(监护人); (5)个人授权他人代理的，须提供经公证或认证的授权委托书原件、委托代理人个人身份证明复印件; (6)非个人授权他人代理的，须提供法定代表人或负责人签发并加盖公章的授权委托书原件、委托代理人身份证明复印件; (7)境外个人、企业或组织(包括港澳台地区)提交的身份证明按规定均须经过公证或认证，并提供中文译本。

[律师回复] 一、什么是预告登记所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订预告登记立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。 二、办理预告登记需要什么材料当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。办理预告登记所需要件如下： （ 1）登记申请书原件； （ 2）申请人身份证明； （ 3）已登记备案的商品房预售合同原件； （ 4）当事人关于预告登记的约定原件； （ 5）预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料； （ 6）设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

[律师回复] 您好，关于房屋预告登记与商品房预售备案的区别这个问题，我的解答如下, 预告登记和商品房预售登记备案的区别 预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别： 1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。 2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。 3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。 4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》 第二十条 第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。 5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。 预告登记和商品房预售登记备案的特征 (一)预告登记的特征 1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。 2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。 3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合市场经济建设的需要。 (二)商品房预售登记备案的特征 1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》 第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。 2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。 3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗 第三人的效力。

[律师回复] 你好，具体预登录的理由是什么