买受人造成迟延交付的，标的物出现损失的风险划分应当如何调整

[律师回复] 一、延期交付房屋或迟延支付房款怎么办 （一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 （二）《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 二、违约金数额的确定和调整 （一）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 1、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算； 2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 （二）惩罚性赔偿的情形有哪些 1、具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（ 1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（ 2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 2、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（ 3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 一、违约风险。随着房产市场的波动，极易产生违约风险。如果房价上涨过多，卖方可能宁可赔付违约金也不配合办理过户；如果房价下跌过多，买家也有可能宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。 二、房屋被抵押。如果卖家自身需要，不排除有拿房屋办理抵押贷款的可能，到了约定过户的时间，贷款没有还清，抵押未解除，房屋就无法过户。 三、房屋被查封。存在因卖家出现经济纠纷导致房屋被查封的风险。 四、意外事件。倘若买卖双方中的任何一人一旦出现重病、死亡等意外情况，就无法办理产权过户手续，合同就无法履行。

[律师回复] 劳动法第四十四条是这样规定的：有下列情形之一的，用人单位应当按照下列标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬： （一）安排劳动者延长时间的，支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬； （二）休息日安排劳动者工作又不能安排补休的，支付不低于工资的百分之二百的工资报酬； （三）法定休假日安排劳动者工作的，支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。 本律师认为： 1、法定节假日加班的，不能调休，只能结算加班费，无论哪种工时制度。 2、实行标准工时制度的， A:周末加班，可以用等时的工作日调休。（调休不成的，按最低2倍工资计发加班费） B：工作日加点，指的是8小时下班之后又留下来工作的，这个也不能调休，只能计算加班费（按最低1.5倍标准计发） 3、实行综合工时制度的，无论周末加班还是工作日加点，都可以在周期内调休，只算最后一个总的工作时间，如果总时间超过的，要算加班费，统一不得低于1.5倍标准。 4、实行不定时工时制度的，不是以“时间”计算劳动成果，不存在“调休”问题，也不算加班，除法定假日外无需计算加班费。

[律师回复] 借钱给别人没有借条只有转账记录要如何可以起诉。可以的，可以通过你的主张以及银行转款记录来认定是借款关系，当然如果能提供借条更好。建议起诉处理。可以以银行转账记录作为证据，能够证明欠款事实和欠款金额即可。 第九条具有下列情形之一，可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件：一以现金支付的，自借款人收到借款时二以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时三以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时四出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时五出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。第十七条原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。案情朋友向我借款2万元，称当时急用，保证一个月就还钱，我就给朋友转了2万元。但两年过去了，我朋友也没有还我钱。因为是朋友关系，借款时没有打借条，现在我打电话给朋友催款，他却不接我电话。请问，这样的情况下，我能起诉要求他还钱吗解答可以起诉您的朋友要求还款，但要有足够的证据来支持您的诉求。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条规定，出借人向人民法院起诉时，应提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据第十七条规定原告仅依据金融结构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前的借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。由此可见，您是可以依据转账凭证起诉您的朋友，若他无法提供证据证明你们之间的转账记录系双方之前的其他债务纠纷，则将认定你们之间的借贷法律关系。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 第一部分：定额调整 定额调整部分标准为：每人每月增加40元。 第二部分：挂钩调整 挂钩调整部分与两个因素有关： 一是与本人缴费年限（含视同缴费年限）有关，按缴费年限分段调整标准为：缴费年限15年及以下的，缴费年限每满1年（不满1年按1年计算），每月增加 1.5元（总增加额不到15元的，补足到15元）。缴费年限15年以上的，超出年限每满1年，每月增加 1.8元。 二是与本人基本养老金水平有关，按本人本次调整前月基本养老金的 2.24%增加月基本养老金。需要注意的是：这里的调整前月基本养老金仅指最基本的养老金以及养老金补贴150元，不含干龄补贴、慰问费、一次性补贴、高龄补贴和物价等各类其它补贴。 第三部分：适当倾斜 在定额调整和挂钩调整的基础上，对高龄退休人员再适当增发基本养老金，标准为：男年满70周岁、女年满65周岁及以上且不满80周岁的，每人每月再增发30元；年满80周岁及以上，每人每月再增发60元。 《社会保险法》 第十五条基本养老金由统筹养老金和个人账户养老金组成。 基本养老金根据个人累计缴费年限、缴费工资、当地职工平均工资、个人账户金额、城镇人口平均预期寿命等因素确定。 第十六条参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费满十五年的，按月领取基本养老金。 参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费不足十五年的，可以缴费至满十五年，按月领取基本养老金；也可以转入新型农村社会养老保险或者城镇居民社会养老保险，按照规定享受相应的养老保险待遇。 第十八条国家建立基本养老金正常调整机制。根据职工平均工资增长、物价上涨情况，适时提高基本养老保险待遇水平。