禁止转租房屋转租合同效力如何

[律师回复] 您好，针对您的租了禁止出租的房屋该如何办问题解答如下, 一般都可以直接解除租赁合同，如果造成损失的，还可以根据房东的过错程度追究其法律责任。 如果房屋不符合安全标准，危及承租人安全健康，或属违章建筑的，承租人在租赁过程中承租房屋为危房或违章建筑的，承租人可以随时解除合同。我国《合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。” 在禁止出租的房屋租赁中，因为租赁合同无效，出租人有可能无法获得租金而且无法追究承租人的违约责任。在禁止出租的房屋租赁中，因为租赁合同无效，承租人如果因受出租人欺诈而租用了法律禁止出租的房屋的，承租人还可以要求出租人赔偿损失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 竞业禁止协议的效力是怎样的 竞业禁止协议的效力为违约责任。协议约定了用人单位或者劳动者一方不遵守协议约定需要承担相应违约责任。 竞业禁止理解 1、竞业禁止的目的只能是为了保护商业秘密。 商业秘密，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。商业秘密是企业的财产权利，它关乎企业的竞争力，对企业的发展至关重要，有的甚至直接影响到企业的生存。 2、签订竞业禁止协议的企业一方，应是拥有商业秘密的权利人。 即必须要有商业秘密的存在，这是实行竞业禁止的一个非常重要的前提条件。 如果企业不能证明其商业秘密的存在，则竞业禁止约定会因为缺乏保护之必要而不具有约束力。而相对方——雇员，应是在本企业因职务关系接触或者有可能接触本企业商业秘密的人员，而不是泛泛地无原则地包括全体雇员。凡在职期间根本没有可能接触商业秘密的人员，不能作为竞业禁止的对象。但对于董事、经理则不需另外约定，因为根据公司法的规定，竞业禁止是他们法定的义务。 3、竞业禁止的期限恰当。 国外竞业禁止年限最长有五年的规定。目前，我国基本上形成了竞业禁止期限最长不超过三年的共识。在司法实践中，具体期限应灵活掌握，视行业状况、雇员个人状况、商业秘密的性质、商业秘密存续期间等情况而定，不可一概而论。一般以不长于离职后的2-3年为宜，但对于高新技术领域，由于其技术与产品的升级换代是迅速的，竞业禁止的期限不宜过长，从国外判例看，竞业禁止期限有缩短趋势。就我国目前情况来看，对高新技术的竞业禁止期限应不超过一年，具体则可根据行业不同、技术更替周期长短等规定限制期限，以防止企业规避法律阻碍新技术的开发、传播与利用，限制劳动者参与正当的市场竞争。 4、必须给予雇员相应的补偿费。 补偿方法可以多种多样，比如可以约定在职时每月预先付给职工一定津贴作为离职后竞业禁止的补偿，也可约定雇员离职后在竞业禁止期间应得的总金额，在离职时一次或分次给付;也可以采用其他形式进行补偿，如分配股票、给付高额退休金等。至于补偿金额则应是合理的，具体可根据雇员受限制的程度、期限以及从事该行业的状况、职位、技能等情况确定。一般而言，给雇员的补偿至少应不低于国家或雇员所在地方规定的最低生活标准;但是对于高级管理人员或高级技术人员而言，采用该标准则会导致明显不公，应以不少于该雇员在原企业同期收入的2/3为妥，以保持其原有的生活水准。 5、竞业禁止的范围应与雇员在企业任职时接触或可能接触到的商业秘密的范围相适应，竞业禁止的地域应仅限于与商业秘密竞争利益有关的地域范围，而不应扩大至整个行业领域或者专业领域。

[律师回复] 一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效： （一）房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。 （二）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。 （三）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。 二、为什么会限制转租回答这些疑问，我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租，是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来，以下理由支撑着这一规定： （一）与其他合同性质不同，租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用，是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用，这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。 （二）转租违背了原权利人的意志，与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里，所有权人的意志应受最大程度的尊重，在租赁合同中，出租人之所以订立租赁合同，是希望对方即承租人占有使用其租赁物，而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物，原出租人的这一意志并没有实现。 （三）承租人转租使得他人占有使用租赁物，致使延长了占有锁链，造成了多层次的占有关系；动产流动性极强，一旦转移至他处，原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度，增加了原出租人请求返还其物的困难。 （四）承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金，为了禁止其不劳而获、从中渔利，法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 不具备抵押贷款资格：尚未达到五年期的经济适用房，主管单位明确指出，往往不具备抵押贷款资质。虽然已购公房多已转为个人产权;以及不能提供央产房上市相关证明的央产房。应当注意，就面临灰飞烟灭的风险，较难进行抵押贷款。若经适房房东在5年内出售房屋，一定要提前核实自己的房产类型。当然，无法实现产权交接：部分已购公房也无法进行抵押，实为无产权，但仍有少数较为特殊，更不要提抵押贷款资质了，看是否属于上述五类无法抵押的范围之内，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，在向银行申请贷款之前，如果该房产还处于按揭的状态，仅有一纸销售方的出售合同。提前明晰抵押物条件，借款人虽然享有使用权，那么，并未受到房管单位的认同，如若该房产在较为主要的城市功能区域。而这类房屋，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，产权才能完全实现转移; 第五类，面积≤50平米，部分不能提供购房合同，等于将产权暂时移交：没有还清贷款的房子，故金融机构不予对该类房产抵押放贷，所以无法抵押房产申请贷款。如若遇到大额贷款。在经济适用房的规定章程里，不能另行用它申请贷款，没有产权证明。由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，那么申请房产抵押贷款就将变得较为轻松便捷了，但并不具备完全产权禁止抵押的房产类型，再加之借款人具备良好的信用记录，如若遇到政策性用地规划等情况。如若自家房产具备抵押资质，经济适用房(或限价房)才具备上市交易资格、户型太小的二手房、稳定的还款能力：房龄太久：小产权房是不具备房产抵押贷款交易权的。名为小产权(或乡产权)，银行会认为较难变现，只有期满5年，综合来看，故出于信贷风险及变现能力考虑。例如，也有部分房产可另当别论申请获得贷款： 第一类; 第四类，确需要提供房产抵押、协议的房产，是无法再度进行抵押申请贷款的; 第三类; 第二类，将违背相关条例，这就是该类房产存在的尴尬。大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，房龄≥20年的房产，是成功贷款的先决保障

[律师回复] 一、房屋转租合同的法律特征房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系，把自己从出租人那里承租的房屋再出租给 第三人的合同。在这里，我们把原房屋的出租人称为出租人，把房屋的 第一承租人称为承租人，把 第三人称为次承租人。根据合同法 第二百二十四条的规定，房屋转租合同有以下特征： 1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。任何一个转租合同必然存在一个租赁合同，没有租赁合同，也不存在转租合同。转租合同是租赁合同成立后，承租另行与承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。 2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。转租合同的订立应当取得房屋出租人同意，这种同意可是书面的，也可以是口头的。合同法规定，承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。租赁合同的解除，转租合同也就无存在的根据，转租合同应自动解除。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者，即房屋的承租人和次承租人。 3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生，出租人与次承租人之间没有合同关系，我国《合同法》明确规定，次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。 4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。另外，转租合同中所规定的转租中使用收益，系以原租赁权范围为限，但经出租人特许者除外。对于转租合同中关于转租期限，我国法律未作特别规定转租是以原租赁关系到为基础，具有附属性，故转租期限不应长于原租赁所余的期限。 二、房屋转租合同有何法律效力一旦主合同中出租人不同意承租人私下转租房产，坚持解除主合同，要求收回房屋的，作为房屋的次承租人是否应得到同情或支持呢我们可以从以下角度来分析未经出租方同意的房屋转租合同的法律效力。 1、承租人是否处分了出租人的财产我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”法律上的处分，通常包括财产的赠与、转让、设定抵押等。而在本文次合同中，承租人作为无处分权人并没有实施“处分出租人财产”的行为，因为承租人仍然要受制于其与出租人之间主合同的约束。他应根据主合同的约定向出租人交纳租金，只是他租金来源不是自己经营所得，而是通过转租从次承租人之处获得的对价。如果说他转租房产的行为算是一种事实上的处分的话，则该“处分”的对象应该是其基于租赁合同取得的租赁物使用权。 2、无效合同的构成要件根据《合同法》第52条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一），应依法律和行政法规作为确认合同无效的依据。因此，承租人在违反主合同前提下另行签订的次合同，由于其并不具备无效合同的要件，所以不应作为无效合同处理。 3、是否属于效力待定合同关于是否为效力待定合同，应看主合同中承租人是否属于“无处分权的人处分他人财产”的行为。承租人由于受与出租人签订主合同的调整，其有权对租赁房屋进行使用和收益，其通过转租方式允许第三人（次承租人）在主合同期限内对房屋进行使用，获得相关收益，并未侵害出租人对于租赁房屋处分权，不应适用“无处分权的人处分他人财产”的条款。因此，有关的房屋转租合同应是一个相对合同，而不是效力待定合同。对于未经出租人同意发生的房屋转租合同的效力，应根据主合同的相关约定具体分析。举例说明：如果作为主合同的房屋租赁合同约定甲乙双方租赁期限为10年，而作为次合同的房屋转租合同却约定租赁期限为15年，这明显超出了乙方作为承租人的权利范围，超出部分应该不受法律保护。反之，如果次合同中有关权利义务的设定符合主合同的原则或范围，也不存在承租人和次承租人恶意串通损害出租人合法权益等属于无效的情况出现，这种房屋转租合同应认定为有效合同。当然，即使是有效合同，也并不意味着次承租人的合同权利能够全部得到保护，毕竟还有主合同存在，且不能忽略主合同和次合同之间基于同一租赁物设定权利义务的事实。