房屋建筑面积包括哪些部分

[律师回复] 1.房屋建筑面积包括了套内面积和公摊面积两部分：套内面积是整个户型外框线所围面积，外墙部分算到粉刷层外侧，和相邻户型处算到墙中。 2.公摊面积是公共交通部分(电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等)面积按比例摊到每个户型的面积。

[律师回复] 根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 第六条 套内建筑面积由以下三部分组成： １．套（单元）内的使用面积； ２．套内墙体面积； ３．阳台建筑面积。 第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下： １．套（单元）内的使用面积 住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 ２．套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投景面积的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 ３．阳台建筑面积 按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 ４．套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 第八条 公用建筑面积由以下两部分组成： １．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； ２．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 第九条 公用建筑面积计算原则 凡已作为使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 第十条 公用建筑面积分摊系数计算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数＝ 公用建筑面积÷套内建筑面积之和 第十一条 公用建筑面积分摊计算 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

[律师回复] 建筑工程是指各类结构形式的民用建筑工程、工业建筑工程、构筑物工程以及相配套的道路、通信 、管网管线等设施工程。工程内容包括地基与基础、主体结构、建筑屋面、装修装饰、建筑幕墙、附建人 防工程以及给水排水及供暖、通风与空调、电气、消防、防雷等配套工程。 2.建筑工程相关专业职称包括结构、给排水、暖通、电气等专业职称。 3.单项合同额3000 万元以下且超出建筑工程施工总承包二级资质承包工程范围的建筑工程的施工，应由 建筑工程施工总承包一级资质企业承担。

[律师回复] 房屋建筑工程施工总承包企业资质等级标准 房屋建筑工程施工总承包企业资质分为特级、一级、二级、三级。 特级资质标准： 1、企业注册资本金3亿元以上。 2、企业净资产3．6亿元以上。 3、企业近3年年平均工程结算收入15亿元以上。 4、企业其他条件均达到一级资质标准。 一级资质标准： 1、企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。 (1)25层以上的房屋建筑工程； (2)高度100米以上的构筑物或建筑物； (3)单体建筑面积3万平方米以上的房屋建筑工程； (4)单跨跨度30米以上的房屋建筑工程； (5)建筑面积10万平方米以上的住宅小区或建筑群体； (6)单项建安合同额1亿元以上的房屋建筑工程。 2、企业经理具有10年以上从事工程管理工作经历或具有高级职称；总工程师具有10年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称；总会计师具有高级会计职称；总经济师具有高级职称。 企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于300人，其中工程技术人员不少于200人；工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于10人，具有中级职称的人员不少于60人。企业具有的一级资质项目经理不少于12人。 3、企业注册资本金5000万元以上，企业净资产6000万元以上。 4、企业近3年最高年工程结算收入2亿元以上。 5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。 二级资质标准： 1、企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。 (1)12层以上的房屋建筑工程； (2)高度50米以上的构筑物或建筑物； (3)单体建筑面积1万平方米以上的房屋建筑工程； (4)单跨跨度21米以上的房屋建筑工程； (5)建筑面积5万平方米以上的住宅小区或建筑群体； (?)单项建安合同额3000万元以上的房屋建筑工程。 2、企业经理具有8年以上从事工程管理工作经历或具有中级以上职称；技术负贪人具有8年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称；财务负责人具有中级以上会计职称。 企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于150人，其中工程技术人员不少于100人；工程技术人员中3具有高级职称的人员不少于2人，具有中级职称的人员不少于20人。 企业具有的二级资质以上项目经理不少于12人。 3、企业注册资本金2000万元以上’企业净资产2500万元以上。 4、企业近3年最高年工程结算收入8000万元以上。 5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。 三级资质标准： 1、企业近5年承担过下列5项中的3项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。 (1)6层以上的房屋建筑工程； (2)高度25米以上的构筑物或建筑物； (3)单体建筑面积5000平方米以上的房屋建筑工程； (4)单跨跨度 5米以上的房屋建筑工程； (5)单项建安合同额500万元以上的房屋建筑工程。 2、企业经理具有5年以上从事工程管理工作经历；技术负责人具有5年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业中级以上职称；财务负责人具有初级以上会计职称。 企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于50人，其中工程技术人员不少于30人； 工程技术人员中，具有中级以上职称的人员不少于10人。 企业具有的三级资质以上项目经理不少于10人。 这是房屋建筑工程承包资质的管理。

[律师回复] 与建筑物配套的车库是建筑物附属公用设施之一，如果将与建筑物配套的地下车库的建筑面积计入了建筑物的公摊面积，地下车库的所有权归全体业主所有。如果地下车库作为共有部位，建筑面积进行了分摊，此种情况下，车库归所在整幢房屋的全体业主共有，可由小区业委会委托物业管理公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。投资这样的车库需和业主委员会进行协商，来回环节较多，而且同样不单独发给产权证。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。