满足哪些条件二手房买卖合同是能解除的

[律师回复] 《合同法》第九十四条规定的合同解除事由，相对于商品房买卖而言是一般规定，当然可适用于商品房买卖合同，在此不赘述。 　　《解释》涉及合同解除的条文多达10条，占全部解释条文28条的35.7%，这些条文对解除事由作了明确的列举规定。概括起来，主要有以下几种： 　　 1、根本违约： ①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; ②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人; ③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实; ④房屋主体结构质量不合格; ⑤房屋质量问题严重影响正常居住使用的。 　　 2、迟延履行： ①出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的; ②办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。 　　 3、其他解除情形： ①面积误差比绝对值超出3%; ②商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。[page] 　　三、商品房买卖合同纠纷的类型与合同解除及对策 　　在司法实践中，下列各类纠纷均可能导致商品房买卖合同解除，也是比较常见的商品房买卖合同纠纷的几个类型： 　　 1、逾期不能正常交付型。逾期交房是非常普遍的现象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。示范文本第九条有关于开发商逾期交付房屋，购房人有权解除合同的规定。不管什么原因，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。建议开发商本着公平对等的原则签订本条，如果出现逾期交房，应及时通知客户，确属己方责任的要积极主动承担责任;不应承担责任的，说明理由争取客户谅解。实践证明，只要处理得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。 　　 2、权属证书缺失型。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂，如开发商土地使用手续不合法，开发商未支付全部土地使用权出让金，开发商违章建房，开发商不能向主管部门提供规定的相关资料等。在此种情况下，如果双方选择适用示范文本第十五条第1项处理方式，买受人可以解除合同。同时，《解释》第十五条亦规定了买受人的合同解除权。建议开发商按约定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料及时报送房屋所在地房地产行政主管部门。在为业主办理房产证的过程中，一定要履行通知业主的义务，要注意保留证据，证明曾经通知过业主办理房产证，以免因为个别人没有通知到而没有在约定或法定期间内为业主办理房产证。 　　 3、“一房二卖”型。由于两份合同涉及的标的为同一房屋，而开发商已将房屋交付给其中一份合同的相对人，该违约行为致使另一份合同的相对人与开发商之间的合同目的不能实现，该当事人有权解除合同。《解释》第八条对此予以了明确规定，在司法实践中不乏这样的案例。 　　 4、房屋质量低劣型。包括商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或交付使用后经检验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形。在上述情形下，《解释》第十二条和第十三条规定了买房人有解除合同的权利。对于买房人来说，在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书、工程质量保证书和房屋使用说明书，并对交付的房屋进行验收。 　　 5、房屋面积误差型。《解释》第十四条规定，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%的，买受人享有解除权。示范文本第五条也有与之相同的供当事人选择的面积差异处理方式。对于开发商来说，应采取措施避免或减少暂测面积与实测面积的差距。这样即使选择该种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。

[律师回复] 1、无偿赠予直系亲属 二手房交易包括买卖、赠予、继承等，如果是房主将房子无偿赠予给自己的直系亲属，比如父母、配偶、子女等，都可通过直系亲属实现无偿赠予，这个过程下来的话，可以不用缴纳个人所得税。 2、符合“满五少有”条件 单纯的“满五少有”的房屋如果上市交易的话，本身也是可以减免部分税费的，所以作为二手房交易的房屋，如果符合满5年（含）以上而且是房主在该区域内且在当地房屋备案系统中少有的住宅的话，上市交易可以免交个人所得税。如果不符合满五少有的条件，这些税费都是要转嫁给买主缴纳的，所以这也是很多二手房买主更愿意购买满五少有住宅的原因所在，省钱。 3、无偿赠予抚养人或赡养人 有一类人的关系不同于直系亲属和非直系亲属，比如领养。该种情况下，如果需要完成房屋赠予，且想要省去个人所得税等税费的话，就需要提供相关的关系证明，比如领养证明、抚养证明或赡养证明的，保证一切交易都是合理合法的，不钻税费的漏洞。 4、无偿赠与非直系亲属，但符合“满五少有” 对于房屋交给直系亲属或者是符合满五少有条件的都可以不用缴纳个人所得税，如果房主没有直系亲属，或者是想要将房屋赠给非直系亲属的话，按照规定，这样的方式就属于房屋买卖，需要走正规的房屋交易流程，所需费用也是不能少的。但是如果赠予非直系亲属的房屋满足满五少有的条件，也可以实现事情的逆转，实现不用缴纳个人所得税的省钱美事。否则就要按照规定缴纳应有的税费。 5、离婚分割出去的房子 对于夫妻双方来说，一旦离婚就要面临着共同财产的分割。如果一方主动将房产给另一方的话，该行为视为无偿赠予直系亲属。在房屋产权转移和办理新的过户手续的时候，也享受减免个人所得税的福利。 6、继承 除却各种各样的赠予之外，二手房交易免个税在继承方面同样适用。无论是法定继承人，还是遗嘱继承人，都可按照相关证明，来节省房屋过户过程中要缴纳的个人所得税。但是如果继承人拿到房屋后想要再次转手出卖，就要根据不动产证上的时间具体计算是否符合满五少有的条件来决定是否减免个人所得税了。

[律师回复] 我国《合同法》对解除合同的限制十分严格，规定只有出现下列情形，才允许当事人解除合同： 　　 （1）当事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时； 　　 （2）当事人经协商一致； 　　 （3）因不可抗力致使不能实现合同目的； 　　 （4）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 　　 （5）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 　　 （6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如：西方×饭店与×农场主签订购买火鸡合同，准备圣诞节食用，但×农场主，未能按期将所需火鸡交与西方×饭店（因为过了节，就不吃火鸡）故×饭店提出解除合同。如果是肉鸡愈期交货，只负违约责任。造成损失的可赔偿损失。 　　 （7）法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭； 　　 （8）当事人一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 　　 （9）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 　　一般情况下，对于轻微违约不能解除合同。 　　行使解除权的方式：一是通过法院判决或仲裁机构裁决；二是单方面通知对方解除，但如果对方不同意解除，还要通过法院或仲裁机构。 　　由此可见，并不是一方的任何违约行为都足以使对方有权解除合同的，只有当一方出现重大违约、根本违约或违反合同条件时，对方才能解除合同。如果属部分违约，可协商部分解除其余部分仍然有效。当然，解除合同不影响当事人要求赔偿的权利。另外，如果属政府批准成立的合同，其解除时还应报批准单位备案。 　　关于解除合同与损害赔偿能否同时并用问题，德国法规定：解除合同与赔偿不能并用。解除合同就不得再要求赔偿；要求赔偿不能再解除合同。 　　我国与大陆法系相同：解除合同与赔偿可同时并用。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 我国《合同法》对解除合同的限制十分严格，规定只有出现下列情形，才允许当事人解除合同： （1）当事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时； （2）当事人经协商一致； （3）因不可抗力致使不能实现合同目的； （4）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （5）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如：西方×饭店与×农场主签订购买火鸡合同，准备圣诞节食用，但×农场主，未能按期将所需火鸡交与西方×饭店（因为过了节，就不吃火鸡）故×饭店提出解除合同。如果是肉鸡愈期交货，只负违约责任。造成损失的可赔偿损失。 （7）法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭； （8）当事人一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 （9）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 一般情况下，对于轻微违约不能解除合同。 行使解除权的方式：一是通过判决或仲裁机构裁决；二是单方面通知对方解除，但如果对方不同意解除，还要通过或仲裁机构。 由此可见，并不是一方的任何违约行为都足以使对方有权解除合同的，只有当一方出现重大违约、根本违约或违反合同条件时，对方才能解除合同。如果属部分违约，可协商部分解除其余部分仍然有效。当然，解除合同不影响当事人要求赔偿的权利。另外，如果属政府批准成立的合同，其解除时还应报批准单位备案。 关于解除合同与损害赔偿能否同时并用问题，德国法规定：解除合同与赔偿不能并用。解除合同就不得再要求赔偿；要求赔偿不能再解除合同。 我国与大陆法系相同：解除合同与赔偿可同时并用。

[律师回复] 您好，关于解除合同要满足哪些条件这个问题，我的解答如下, 我国《合同法》对解除合同的限制十分严格，规定只有出现下列情形，才允许当事人解除合同： （1）当事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时； （2）当事人经协商一致； （3）因不可抗力致使不能实现合同目的； （4）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （5）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如：西方×饭店与×农场主签订购买火鸡合同，准备圣诞节食用，但×农场主，未能按期将所需火鸡交与西方×饭店（因为过了节，就不吃火鸡）故×饭店提出解除合同。如果是肉鸡愈期交货，只负违约责任。造成损失的可赔偿损失。 （7）法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭； （8）当事人一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 （9）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 一般情况下，对于轻微违约不能解除合同。 行使解除权的方式：一是通过判决或仲裁机构裁决；二是单方面通知对方解除，但如果对方不同意解除，还要通过或仲裁机构。 由此可见，并不是一方的任何违约行为都足以使对方有权解除合同的，只有当一方出现重大违约、根本违约或违反合同条件时，对方才能解除合同。如果属部分违约，可协商部分解除其余部分仍然有效。当然，解除合同不影响当事人要求赔偿的权利。另外，如果属政府批准成立的合同，其解除时还应报批准单位备案。 关于解除合同与损害赔偿能否同时并用问题，德国法规定：解除合同与赔偿不能并用。解除合同就不得再要求赔偿；要求赔偿不能再解除合同。 我国与大陆法系相同：解除合同与赔偿可同时并用。