不具备交付条件下开发商通知交房有什么法律后果

[律师回复] 您好，关于开发商交付房屋必须具备哪些条件?这个问题，我的解答如下, 根据《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，开发商应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。开发商应当在商品房交付使用时，向购买者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房的保修责任。保修期内，因开发商对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购房者造成损失的，应当依法承担赔偿责任。预售商品房的购买者应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买者应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的有关内容，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定，房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。法律对房屋交付条件作了上述规定，购房合同中一般也有相关内容。建设部及各地商品房买卖合同示范文本里均有示范条款，购房者可结合法律规定和示范条款在合同中对房屋的交付条件详细约定。该问题涉及到的相关文件：《城市房地产开发经营管理条例》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、支付令申请应具备哪些条件 根据我国《民事诉讼法》第214条及《民诉解释》第429条的规定，申请支付令需具备以下条件： 1、债权人请求债务人给付的只能是金钱或者汇票、本票、支票、股票、债券、国库券，可转让的存款单等有价证券。其他物的给付请求或者行为给付请求，不得适用督促程序。 2、请求给付的金钱和有价证券已到期并且数额确定并写明了请求根据的事实、证据的。尚未到期或者虽然到期，但数额不确定的债权不得适用督促程序。 3、债权人与债务人之间不存在对待给付，也就是说，债权人与债务人之间债权债务关系明确、肯定。 4、债务人在我国境内且未下落不明。 5、支付令必须能够送达债务人。督促程序的简捷性决定了在整个督促程序中，对债务人而言，唯一的权利就是对支付令的书面异议权，如果支付令未能送达债务人，则债务人无法行使其对支付令的异议权，因此，支付令能送达债务人就成为适用督促程序的必要条件。但是，向债务人本人送达支付令的，债务人拒绝接收的，人民可以留置送达。 6、需要向有管辖权的人民提出书面申请。该有管辖权的人民指债务人住所地基层人民。申请书应当写明当事人及其法定代理人的基本情况、请求给付金钱或者有价证券的种类和数量、请求的事实及理由、向特定人民申请支付令的表述。此次《民诉解释》第427条对督促程序的管辖作出进一步规定，即两个以上人民都有管辖权的，债权人可以向其中一个基层人民申请支付令。债权人向两个以上有管辖权的基层人民申请支付令的，由最先立案的基层人民管辖。 7、债权人未向人民申请诉前保全。不符合前款规定的条件的，人民应当在收到支付令申请书后5日内通知债权人不予受理。基层人民受理申请支付令案件，不受债权金额的限制。 二、对支付令申请的审查和处理 (一)对支付令的审查 根据《民诉解释》第430条的规定，人民受理申请后，由审判员一人进行审查。经审查，有下列情形之一的，裁定驳回申请： (1)申请人不具备当事人资格; (2)给付金钱或者有价证券的证明文件没有约定逾期给付利息或者违约金、赔偿金，债权人坚持要求给付利息或者违约金、赔偿金; (3)要求给付的金钱或者有价证券属于违法所得; (4)要求给付的金钱或者有价证券尚未到期或者数额不确定。 人民受理支付令申请后，发现不符合该解释规定的受理条件的，应当在受理之日起15日内裁定驳回申请。 (二)督促程序中的审查不同于普通程序中的审理 督促程序中的审查是非实质性的，即人民只根据债权人提供的书面材料进行审查，而不经过债务人的答辩，并且不对支付令申请进行实质性的开庭调查与审理。而普通程序中的审理是实质性的，不限于当事人提出的书面材料，而是采取传唤当事人，赋予被告答辩权，责令当事人提供证据，依法调查收集证据以及开庭审理等方式对双方当事人之间的实体权利义务关系进行实质性的审理，并在审理的基础上对该实体权利义务争议做出职务上的判断。 (三)支付令的制作 人民发出支付令，即应当送达债务人。向债务人送达支付令，债务人拒绝接收的，人民可以留置送达。 (四)支付令的效力 支付令制作发出后，即产生督促效力，督促债务人履行义务或者督促债务人提出书面异议;如果债务人在法定期间，即收到支付令后15日内不提出异议，则支付令产生强制执行力。

[律师回复] 您好，针对您的支付令申请应具备什么条件问题解答如下, 一、支付令申请应具备哪些条件 根据我国《民事诉讼法》第214条及《民诉解释》第429条的规定，申请支付令需具备以下条件： 1、债权人请求债务人给付的只能是金钱或者汇票、本票、支票、股票、债券、国库券，可转让的存款单等有价证券。其他物的给付请求或者行为给付请求，不得适用督促程序。 2、请求给付的金钱和有价证券已到期并且数额确定并写明了请求根据的事实、证据的。尚未到期或者虽然到期，但数额不确定的债权不得适用督促程序。 3、债权人与债务人之间不存在对待给付，也就是说，债权人与债务人之间债权债务关系明确、肯定。 4、债务人在我国境内且未下落不明。 5、支付令必须能够送达债务人。督促程序的简捷性决定了在整个督促程序中，对债务人而言，唯一的权利就是对支付令的书面异议权，如果支付令未能送达债务人，则债务人无法行使其对支付令的异议权，因此，支付令能送达债务人就成为适用督促程序的必要条件。但是，向债务人本人送达支付令的，债务人拒绝接收的，人民可以留置送达。 6、需要向有管辖权的人民提出书面申请。该有管辖权的人民指债务人住所地基层人民。申请书应当写明当事人及其法定代理人的基本情况、请求给付金钱或者有价证券的种类和数量、请求的事实及理由、向特定人民申请支付令的表述。此次《民诉解释》第427条对督促程序的管辖作出进一步规定，即两个以上人民都有管辖权的，债权人可以向其中一个基层人民申请支付令。债权人向两个以上有管辖权的基层人民申请支付令的，由最先立案的基层人民管辖。 7、债权人未向人民申请诉前保全。不符合前款规定的条件的，人民应当在收到支付令申请书后5日内通知债权人不予受理。基层人民受理申请支付令案件，不受债权金额的限制。 二、对支付令申请的审查和处理 (一)对支付令的审查 根据《民诉解释》第430条的规定，人民受理申请后，由审判员一人进行审查。经审查，有下列情形之一的，裁定驳回申请： (1)申请人不具备当事人资格; (2)给付金钱或者有价证券的证明文件没有约定逾期给付利息或者违约金、赔偿金，债权人坚持要求给付利息或者违约金、赔偿金; (3)要求给付的金钱或者有价证券属于违法所得; (4)要求给付的金钱或者有价证券尚未到期或者数额不确定。 人民受理支付令申请后，发现不符合该解释规定的受理条件的，应当在受理之日起15日内裁定驳回申请。 (二)督促程序中的审查不同于普通程序中的审理 督促程序中的审查是非实质性的，即人民只根据债权人提供的书面材料进行审查，而不经过债务人的答辩，并且不对支付令申请进行实质性的开庭调查与审理。而普通程序中的审理是实质性的，不限于当事人提出的书面材料，而是采取传唤当事人，赋予被告答辩权，责令当事人提供证据，依法调查收集证据以及开庭审理等方式对双方当事人之间的实体权利义务关系进行实质性的审理，并在审理的基础上对该实体权利义务争议做出职务上的判断。 (三)支付令的制作 人民发出支付令，即应当送达债务人。向债务人送达支付令，债务人拒绝接收的，人民可以留置送达。 (四)支付令的效力 支付令制作发出后，即产生督促效力，督促债务人履行义务或者督促债务人提出书面异议;如果债务人在法定期间，即收到支付令后15日内不提出异议，则支付令产生强制执行力。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件 商品房销售必须具备以下七个条件，包括： (1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。 (2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。 (3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。 (4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。 (5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。 (6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。 (7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。 所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。 二、申请商品房预售许可证需要哪些材料 申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料： (一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份) (二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件) (三)相关报建批准文书 1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件) 2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸： ① 规划总平图(验原件后收8K复印件) ② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件) 3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件) (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明： 1、工程施工合同(验原件后收复印件) 2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件) (五)商品房预售方案(收原件)： 预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。 (六)其它需要的材料： 1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件) 2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件) 3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

[律师回复] 您好，针对您的开发商从事商品房销售应具备哪些条件问题解答如下, 一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件 商品房销售必须具备以下七个条件，包括： (1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。 (2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。 (3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。 (4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。 (5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。 (6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。 (7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。 所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。 二、申请商品房预售许可证需要哪些材料 申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料： (一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份) (二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件) (三)相关报建批准文书 1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件) 2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸： ① 规划总平图(验原件后收8K复印件) ② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件) 3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件) (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明： 1、工程施工合同(验原件后收复印件) 2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件) (五)商品房预售方案(收原件)： 预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。 (六)其它需要的材料： 1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件) 2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件) 3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。