交房时发现实测使用面积明显缩水如何维权

[律师回复] 交房时发现实测使用面积明显缩水的，双方可以按照约定处理，没有约定或者约定不明确的，按以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； (二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 【法律依据】 《商品房销售管理办法》第二十条，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×100%合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

[律师回复] 1、弄清测算依据。销售一般建筑面积计价，也可以按套内建筑面积或者按套（单元）计价；商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。首先弄清合同中规定的到底是何种计价方式，其次要注意自己测量方法是否正确，测量数据是否精确。在这些前提下，才能够得出实际面积是否小于合同规定的面积的结论。 2、查看合同相关条款，按该条款处理。 3、如果合同没有约定或约定不明的，则根据《最高人民法院关于审理纠纷案件使用法律若干问题的解释》第14条的规定处理：如果差值在3％以内（含3％0，则开发商据实退款；如果差值在3％以外，首先可以，开发商应当在你提出退房之日起30日内将你的已付房价款退还并支付同期银行存款利息。有权不退房，差值在3％以内（含3％）部分的房价款由开发商返还给，面积差值超出3％部分的房价款由开发商双倍返还。

[律师回复] 解答如下, 　　土地使用年限问题一直以来被人们忽视，买完房子才发现土地使用年限“缩水”，购房者直呼上当。那么，土地使用年限到期后怎么办应该怎样计算土地使用年限呢本文提供良方。　　土地使用年限及其计算方法　　按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款的规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途为：住宅用地为70年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或其他用地为50年。　　据了解，造成这种现象的原因很多，有的是由于建设资金不到位，有的是因为建设手续不全，有的又牵扯到债务纠纷，有的则因为拆迁补偿等原因，这样一来，不可避免的使土地使用年限缩短了若干年。　　那么，土地使用年限是如何计算的根据颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》12条规定：：“居住用地的土地使用最高年限为70年。”期限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算(通常在土地出让合同中有明确约定)。　　土地使用期限到期后如何处理　　按照《物权法》规定，住宅产权70年，到期自动续期，而其他性质土地如何续期无明确政策。土地使用年限期满后交纳出让金，一般是谁使用谁交钱的原则，到期后，需向国土部门提交一份申请，他们会组织评估机构对土地价格进行评估确定需要交纳的出让金数额。而如今许多开发商为了追求利益的最大化，往往会追逐市场的热点，这就出现了一些楼盘在建设时实际上导致土地性质发生了变化，有的在工业用地上建起了住宅;有的在住宅用地上建起了商业物业等等，这些做法都会牵扯到土地使用年限及土地出让金的问题，从现实情况分析，一般都是购买者的权益受不到保护。而国家的法律又没有明确的规定，所以由于开发商“晒地皮”而损失的土地使用年限，往往会转嫁到购买者的头上。　　土地使用年限减少应索赔　　因而，购房人在购买房屋时，需要谨慎考虑的一个问题，在购买之前一定要看清楚该项目的土地性质是什么。以防止在土地使用期满后，将来至少要多支出几年甚至几十年的一笔额外的土地出让金。如果出现这种情况，购房者可以就此与开发商协商解决，由开发商在房款中减去相应年限的土地出让金，或者在房款外额外补偿一笔将来用于土地出让金的费用，用来补偿购房者的损失。　　那土地使用年限减少时，按照什么标准来索赔，是值得商榷的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定住宅用地的使用权出让的最高年限为70年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其它附着物所有权由国家无偿取得。也就是说如果我们的土地使用权在第51年时到期，国家因社会公共利益需要收回土地使用权，实际上我们的房屋也会被无偿收回。可见，对我们潜在的损害是很大的。等于我们的总财产(房屋)实际减少了七分之二，如果是70万，就减少了20万，购房者应该按照这个标准来索赔。　　但在实际中，购房者处于弱势地位，这样的要求很难获得开发商的认可和同意。那么，只有依靠主管部门出台相应的法规，将其责任明确化，以保护购房者的利益。　　在办理房产证时，最好载明房屋及所在土地使用年限，少一年，就应当减去一年的土地出让金。这样，既保证了购房者的利益，在客观上又会减少开发商钻空子的现象。

[律师回复] 解答如下, 　　土地使用年限问题一直以来被人们忽视，买完房子才发现土地使用年限“缩水”，购房者直呼上当。那么，土地使用年限到期后怎么办应该怎样计算土地使用年限呢本文提供良方。　　土地使用年限及其计算方法　　按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款的规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途为：住宅用地为70年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或其他用地为50年。　　据了解，造成这种现象的原因很多，有的是由于建设资金不到位，有的是因为建设手续不全，有的又牵扯到债务纠纷，有的则因为拆迁补偿等原因，这样一来，不可避免的使土地使用年限缩短了若干年。　　那么，土地使用年限是如何计算的根据颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》12条规定：：“居住用地的土地使用最高年限为70年。”期限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算(通常在土地出让合同中有明确约定)。　　土地使用期限到期后如何处理　　按照《物权法》规定，住宅产权70年，到期自动续期，而其他性质土地如何续期无明确政策。土地使用年限期满后交纳出让金，一般是谁使用谁交钱的原则，到期后，需向国土部门提交一份申请，他们会组织评估机构对土地价格进行评估确定需要交纳的出让金数额。而如今许多开发商为了追求利益的最大化，往往会追逐市场的热点，这就出现了一些楼盘在建设时实际上导致土地性质发生了变化，有的在工业用地上建起了住宅;有的在住宅用地上建起了商业物业等等，这些做法都会牵扯到土地使用年限及土地出让金的问题，从现实情况分析，一般都是购买者的权益受不到保护。而国家的法律又没有明确的规定，所以由于开发商“晒地皮”而损失的土地使用年限，往往会转嫁到购买者的头上。　　土地使用年限减少应索赔　　因而，购房人在购买房屋时，需要谨慎考虑的一个问题，在购买之前一定要看清楚该项目的土地性质是什么。以防止在土地使用期满后，将来至少要多支出几年甚至几十年的一笔额外的土地出让金。如果出现这种情况，购房者可以就此与开发商协商解决，由开发商在房款中减去相应年限的土地出让金，或者在房款外额外补偿一笔将来用于土地出让金的费用，用来补偿购房者的损失。　　那土地使用年限减少时，按照什么标准来索赔，是值得商榷的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定住宅用地的使用权出让的最高年限为70年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其它附着物所有权由国家无偿取得。也就是说如果我们的土地使用权在第51年时到期，国家因社会公共利益需要收回土地使用权，实际上我们的房屋也会被无偿收回。可见，对我们潜在的损害是很大的。等于我们的总财产(房屋)实际减少了七分之二，如果是70万，就减少了20万，购房者应该按照这个标准来索赔。　　但在实际中，购房者处于弱势地位，这样的要求很难获得开发商的认可和同意。那么，只有依靠主管部门出台相应的法规，将其责任明确化，以保护购房者的利益。　　在办理房产证时，最好载明房屋及所在土地使用年限，少一年，就应当减去一年的土地出让金。这样，既保证了购房者的利益，在客观上又会减少开发商钻空子的现象。

[律师回复] 解答如下, 　　土地使用年限问题一直以来被人们忽视，买完房子才发现土地使用年限“缩水”，购房者直呼上当。那么，土地使用年限到期后怎么办应该怎样计算土地使用年限呢本文提供良方。　　土地使用年限及其计算方法　　按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款的规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途为：住宅用地为70年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或其他用地为50年。　　据了解，造成这种现象的原因很多，有的是由于建设资金不到位，有的是因为建设手续不全，有的又牵扯到债务纠纷，有的则因为拆迁补偿等原因，这样一来，不可避免的使土地使用年限缩短了若干年。　　那么，土地使用年限是如何计算的根据颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》12条规定：：“居住用地的土地使用最高年限为70年。”期限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算(通常在土地出让合同中有明确约定)。　　土地使用期限到期后如何处理　　按照《物权法》规定，住宅产权70年，到期自动续期，而其他性质土地如何续期无明确政策。土地使用年限期满后交纳出让金，一般是谁使用谁交钱的原则，到期后，需向国土部门提交一份申请，他们会组织评估机构对土地价格进行评估确定需要交纳的出让金数额。而如今许多开发商为了追求利益的最大化，往往会追逐市场的热点，这就出现了一些楼盘在建设时实际上导致土地性质发生了变化，有的在工业用地上建起了住宅;有的在住宅用地上建起了商业物业等等，这些做法都会牵扯到土地使用年限及土地出让金的问题，从现实情况分析，一般都是购买者的权益受不到保护。而国家的法律又没有明确的规定，所以由于开发商“晒地皮”而损失的土地使用年限，往往会转嫁到购买者的头上。　　土地使用年限减少应索赔　　因而，购房人在购买房屋时，需要谨慎考虑的一个问题，在购买之前一定要看清楚该项目的土地性质是什么。以防止在土地使用期满后，将来至少要多支出几年甚至几十年的一笔额外的土地出让金。如果出现这种情况，购房者可以就此与开发商协商解决，由开发商在房款中减去相应年限的土地出让金，或者在房款外额外补偿一笔将来用于土地出让金的费用，用来补偿购房者的损失。　　那土地使用年限减少时，按照什么标准来索赔，是值得商榷的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定住宅用地的使用权出让的最高年限为70年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其它附着物所有权由国家无偿取得。也就是说如果我们的土地使用权在第51年时到期，国家因社会公共利益需要收回土地使用权，实际上我们的房屋也会被无偿收回。可见，对我们潜在的损害是很大的。等于我们的总财产(房屋)实际减少了七分之二，如果是70万，就减少了20万，购房者应该按照这个标准来索赔。　　但在实际中，购房者处于弱势地位，这样的要求很难获得开发商的认可和同意。那么，只有依靠主管部门出台相应的法规，将其责任明确化，以保护购房者的利益。　　在办理房产证时，最好载明房屋及所在土地使用年限，少一年，就应当减去一年的土地出让金。这样，既保证了购房者的利益，在客观上又会减少开发商钻空子的现象。