房屋主体质量不合格买方应该怎么处理

[律师回复] 房屋的主体结构不合格，开发商应当承担下列责任： 1、房屋的主体结构不合格，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，购房人可以请求开发商履行合同时，另一方有权要求违约方按照合同规定履行合同，而不得以支付违约金和赔偿的方式代替合同履行。 2、房屋的主体结构不合格，如果通过加固等修复时段不能解决问题，购房人可以请求人民法院解除合同。 3、因房屋的主体结构不合格，侵害对方人身、财产权益的，受害方有权要求其承担违约责任或者依照其他法律规定要求其承担侵权责任。

[律师回复] 一、房屋质量有问题怎么办根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条 第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂等等。由于部分开发商在向购房者提供《住宅质量保证书》时，为了减轻其保修的义务，会降低保修的期限，一旦购房者签订该《住宅质量保证书》后，就视为购房者接受了开发商提出的新的质量保修期限。所以购房者在接收房屋时有必要对国家有关质保责任的规定做一定的了解，将《住宅质量保证书》中注明的保修期限与国家规定的期限进行对照。如《住宅质量保证书》注明的期限比国家相关规定短的，应当及时向开发商提出并进行更改，以维护购房者的权益，避免购房后发生不必要的纠纷。 二、房屋主体结构质量不合格怎么办房屋交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。如果该房屋横梁只是一般问题，不影响房屋居住与安全，首先要确定是否属于保修范围。如属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在于房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。《合同法》 第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法 第一百一十一条的规定要求承担违约责任”。购房人须注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。如果购房人对出现质量问题如何维权心存疑虑，可以咨询律师，获取专业意见。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, (一)房屋交付前未经验收; (二)虽然在交付前经过验收但验收不合格。 依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 对于这两种情形，特别提醒购房人：在办理商品房交接入住手续时，至少应当要求出卖人由出示由建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》和消防验收合格证明，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示上述文件，就说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。 (三)房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。 在实践中怎么核验的问题又是一个问题?商品房交付使用后，购房人怀疑和认为主体结构质量存在质量问题，则可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但要特别注意的是：委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

[律师回复] 房屋主体结构不合格，买受人可以解除合同，并要求出卖人赔偿损失。建设部《房屋接管验收标准》第4.5.1条《主体结构》编规定了房屋主体结构的质量标准。 房屋质量合格以《建筑工程竣工验收备案表》为准，买受人在办理房屋交付手续时，出卖人应当主动出示该表，如果出卖人不能出示的，说明该工程没有经过验收或者验收不合格，房屋主体结构质量不合格导致房屋建筑工程竣工无法通过验收，《建筑法》第61条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和尽签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。” 开发商拥有《建筑工程竣工验收备案表》不代表房屋主体质量没有问题，该表只是房屋质量合格的一个初步证据，房屋交付使用后，买受人发现房屋主体质量有问题的，可以委托工程质量检测机构重新核验，主体结构质量经复验属于不合格的，买受人可以解除合同，并要求赔偿损失。 应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。

[律师回复] 房屋主体结构不合格，买受人可以解除合同，并要求出卖人赔偿损失。建设部《房屋接管验收标准》第4.5.1条《主体结构》编规定了房屋主体结构的质量标准。 房屋质量合格以《建筑工程竣工验收备案表》为准，买受人在办理房屋交付手续时，出卖人应当主动出示该表，如果出卖人不能出示的，说明该工程没有经过验收或者验收不合格，房屋主体结构质量不合格导致房屋建筑工程竣工无法通过验收，《建筑法》第61条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和尽签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。” 开发商拥有《建筑工程竣工验收备案表》不代表房屋主体质量没有问题，该表只是房屋质量合格的一个初步证据，房屋交付使用后，买受人发现房屋主体质量有问题的，可以委托工程质量检测机构重新核验，主体结构质量经复验属于不合格的，买受人可以解除合同，并要求赔偿损失。 应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。