房屋认购协议中开发商违约怎幺办

[律师回复] 但是由于商品房买卖合同大多属于格式格式，对于违约责任的承担方式约定相对比较明确，一旦出现约定不明的情况，我们也可以根据《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。 《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《商品房买卖解释》第18条第2款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。 另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括： 1、出卖人恶意违约。具有下列情形之 一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。 2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之 一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。

[律师回复] 一、房屋买卖认购书中约定的定金出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。也就是说，买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人—方的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人可以不退还定金。但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。 二、签认购书后定金如何处理在认购书中经常会出现金、抵押金等说法，这样的约定不能一概的认为就是定金约定，而应该仔细分析。如果双方签定的认购书中约定。当事人买受方—方能签定正式合同的，其交付的订金不退还，而如果出卖人不签定合同的应该双倍返还买受人已经交付的订金，那么这样的约定应是关于定金的约定。但如果没有双倍返还的约定，那么就应该认为是一种预付款或者是订金的约定，而不适用定金规则。认购书中的定金，实际上具有立约定金和违约定金的双重功能。认购书是一种预约，是为将来订立正式的销售合同而预先签定的的合同，根据预约，开发商的义务是在将来与买受人签定销售合同，将房屋出售给买受人；而买受人的义务则是签定合同购买该房屋。为了平衡当事人的利益，法律规定，购房人在交付定金后，如果没有正当理由而不签定买卖合同的就丧失该定金；出售人如果没有正当理由而不签定销售合同的则应双倍返还。由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。（ 1）如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。（ 2）如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约方履约金。如果买方违约的，定金不予返还；如果卖方违约的，应双倍返还定金。（ 3）如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。（ 4）如果由于卖方本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。（ 5）如果由厂卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。（ 6）如果双方都不存在上述第—项的违约行为，仅对预售（销售）合同及补充协议内容难以达成—致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

[律师回复] 可以通过诉讼要求继续履行合同，如果查明违法，你可以要求解除合同，除了退款外损失按照过错赔偿

[律师回复] 你好，开发商未按照合同约定的时间交付房屋，构成违约，可以主张承担逾期交房违约金。如有其他问题，可以再联系。

[律师回复] 具有相应民事权利能力和民事行为能力的当事人出于真实意思表达签订的不违反法律强制性规定和社会公共利益的的书面合同，都是有效的。具体您想咨询什么问题可以电话联系。